自宅の賢い売却方法と売却時に高い税金を払わなくする方法がある!?

公開日: : 最終更新日:2017/02/03 不動産の売却

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自宅の売却時にかかる税金は「所有期間」で違う

自宅に限らず、不動産を売る場合は購入すると同様に「税金」が課税されます。
たとえば、購入時なら登記に対する登録免許税や都道府県税である不動産取得税、また消費税も含まれます。

一方、売却時は、不動産会社へ支払う仲介手数料などとは違い、税金は不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。
住宅を売却した後になって、予想以上に手元にお金が残らないと知ってから慌てても、時すでに遅しです。

なぜなら、売却時にかかる税金は、「住宅の所有期間」に関わってくるからです。

そこで、今回は、「一般的に押さえておきたいポイント」に絞って、不動産の売却時にかかる税金について紹介します。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いとは

過去に『住宅を売却する前に「税金」について知っておかないと損するかも!?』でも触れていますが、不動産の売却時にかかる税金は、その額は住宅の「所有期間」によって変わってきます。

どのように変わるのかと言いますと、住宅の所有期間が、5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。

【長期譲渡所得】
期間:5年超
税率:居住用:20%(所得税15%、住民税5%)

【短期譲渡所得】
期間:5年以下
税率:居住用:39%(所得税30%、住民税9%)

課税される税金は「売却益」で変化する

自宅などの不動産の価格は、購入時が一番高く、売るときは高い確率で価格を下げて売る羽目になるでしょう。これは、日本の不動産市場では、珍しいことではありません。

ただ、都道府県すべての不動産の価格が下がっているとまでは言えません。2020年に開催予定の東京オリンピックの影響を受けて、東京都心部の一部では不動産価格が上昇しております。

そのため、上昇しているエリアにある住宅を売却する時に、購入時の価格より、売却時の価格が高くなる場合もあるのです。また、中古物件を購入し、リノベーションをしたとすれば、付加価値が評価されて高く売れる場合も存在します。

売却益がプラス、マイナスによって課税される税金が変わってくるのですが、それぞれのポイントは以下になります。

譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられる

購入時よりも高値で住宅を売却した場合に課税されるのが「譲渡所得税」です。

これは、譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられますので、実際は、譲渡所得(売却価格)から特別控除額(3000万円)を差し引いた残りの金額が、課税対象となる「譲渡所得」となります。

「売却益」でマイナスなら税金が戻ってくる場合もある

住宅の価格が買ったときよりも売った時の方が安くなってしまった場合、4年間に渡って給与所得などほかの収入の所得税が控除されます。

たとえば、4,000万円で購入した家を3,000万円で売って、1,000万円の損失となったとします。
この1,000万円が給料と損益通算することが可能ですので、確定申告によって税金が戻ってくるというわけなのです。

そのためにも、まずは、自宅が一体いくらで売れるのかを把握することから始めるべきでしょう。

自宅は一体いくらで売却できる!?

自宅の売却時にかかる税金については、先述した通りです。
しかし、そもそも自宅として使っている不動産が一体、「いくら」で売れるのか(売却目安)を知らなければ、意味がありません。

賢く不動産を売却している人が行っている方法も同じですが、無駄に高い税金を納めなくするためにも、簡単な不動産査定をすることが望ましいです。

下記に「マンションの場合」と「戸建ての場合」それぞれの賢い売却方法を紹介しておきますので、参考にしてみてください。

マンションの賢い売却方法

以前に、『中古マンションの賢い売却方法!状況によって売り方を変える理由って?』でも触れていますが、損をせずにマンションを上手に売却している人が実践している事は、「複数の不動産会社に無料査定してもらう」です。

複数の不動産会社に無料査定してもらうことで、売却価格が把握できます。その後、比較・検討が可能となり、売却時に損をすることが無くなります。

高く売却している人が実際に利用している【約1,000社の中から不動産の査定額を見積もり比較できるサイト】を使うと効果的です。

これが、マンションを賢く売却するための重要なポイントとなります!

戸建ての賢い売却方法

過去に、『持ち家を売却する理由と賢く売る方法!体験談や事例を交えて紹介!』でも話していますが、家を売る人の理由は様々です。

その背景に沿った方法を選択する事が望ましいのですが、家を売る理由も多岐に渡ります。
一番多いのが、今よりも素敵な住まいへの「住み替え」です。その他にも、「家族の転勤」や、「相続」などが挙げられます。

一人ひとり違った理由で住宅を売却すると選択しているはずなのですが、いざ、売却する時に共通して行っている事といえば、”不動産の相場を知る”ことが挙げられますので、参考にしてみてくださいね。

【参考ページ】
マンションの売却価格に「築年数」は大きく関係するって本当!?
あなたのマンションは売却しても高額査定にはならない!?その理由と賢い売り方を紹介!

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