マンションの売却価格に「築年数」は大きく関係するって本当!?

050

マンションを売却する人が増えている!?

マンションの傾斜問題、不動産の相続問題でマンションを含む不動産関連は、何かと巷で話題になっています。
そのような状況の中、老朽化に伴い、マンションを売却する人も少なからず増えているのです。

売却する理由は、さまざまですが、「自分のマンションを売ったらいくらになるの?」「築年数って売却価格に影響するの?」と疑問を抱いている人は、少なくありません。

今回は、マンションの「築年数」について、詳しく解説します。この内容は、きっと、同じような疑問を持った人の役に立つ事となるでしょう。
ぜひ、マンションを売る際は、参考にしてみてくださいね。

マンションの売却価格に「築年数」は関係する?

まず、実際にマンションを売った事例から話しますと、≪「売却価格」=「査定価格」ではない≫という事が言えます。

マンションの買取を検討している人に役立つ交渉の裏ワザ!』でも話していますが、マンションに限らず、不動産の売り方は、「不動産会社を仲介役として買手を見つける方法」と「不動産会社など買取専門業者へ売る方法」との2通りあります。

もし、前者の売り方をする場合は、売主の言い値で不動産会社が広告などを使い売り出します。そのため、あなたが売りたい価格で売り出す事ができるのです。
つまり、この売り方は、「築年数」は関係ないと言えます。

しかし、後者の場合は、しっかりとプロによって査定されますので、築年数や経年劣化で痛んだ箇所も含み、査定価格に影響します。

新築から10年経過すると建物の価値はゼロになる!?

公益財団法人不動産流通近代化センター」にある、「既存住宅価格査定マニュアル(戸建住宅・住宅地・マンション)」を参考に見てみましょう。

すると、そこには、「中古マンションの査定では、同一または類似のマンションにおける取引事例の住戸を選び、各種条件を比較することにより、査定物件の価格を求める方法(事例比較方式)が一般的です。 」と書いてあります。

「事例比較方式」は、査定マンションと同じ様な事例マンションを選んで(過去に取引をした実際の価格を参考に)比較評価し、価格を算出するものです。

築年数だけで判断されているわけではないというのがわかりますが、では、どのような項目で査定されるのでしょうか?次を見てみましょう!

中古マンションにおける価格査定項目

【1】交通の便
この部分の査定で見られるポイントは、主要箇所(駅、役所など)から徒歩何分で着くのか、あるいは、バスで何分かかるのかなどです。

【2】立地条件
この部分の査定で見られるポイントは、店舗など(繁華街や街の中心部)への距離やマンションの周辺環境が良い場所なのかなどです。

【3】住戸位置
この部分の査定で見られるポイントは、住戸位置とは、所在階や方位、また、日照の具合や風通しは良いかなどです。

【4】専有部分
この部分の査定で見られるポイントは、仕様・維持管理状況、眺望景観などです。

【5】敷地
この部分の査定で見られるポイントは、所有権かあるいは、借地権かということです。

【6】共用部分
この部分の査定で見られるポイントは、外壁の状況、エントランス、耐震性などです。

【7】設備・施設
この部分の査定で見られるポイントは、セキュリティシステムの有無やどのくらい古いのか、また、駐車場やコミュニティ施設の有無などです。

【8】維持管理
この部分の査定で見られるポイントは、計画修繕の実施をした事があるのか、また、保守清掃は行われているのか、管理人がいるのかなどです。

マンションの評価をするプロは、過去に売却されたマンションを照らし合わせながら、これらの項目をチェックし、100点を基準に評価を加算・減算するのです。
また、中古マンションでは、対象住戸の所在階や室内の維持管理状況、耐震性の確保などによって評価が大きく変わります。

さらに、評価の仕方は、駅からの徒歩分数といった「客観的なもの」と、外観や眺望の良否といった「主観的なもの」があります。
どの箇所がどういった評価を受けているか、その根拠は何かを確認することが大切です。

「築年数」が大きく影響するものではない!

先述した査定項目を見てみると、ありとあらゆる視点で、マンションの価格を評価する事がわかると同時に、「築年数」が経過しているから評価が低いという事にはなりません。

築年数が経過していても、維持管理がしっかりしているマンションは、きっと大規模な修繕を行っていることでしょう。
マンションの築年数から見ても外壁の状況が良ければ、査定価格にそれほど強く影響しないと言えます。

また、実際に査定してみない事には、すべてわかりませんが、不動産会社A社の査定額とB社の査定額に「500万円もの差額が出たケース」も存在します。

少しでも損をしないためには、【約1,000社の中から不動産の査定額を比較・検討できるサイト】などを利用して、より多くの不動産会社に査定をしてもらうことが望ましいと言えるでしょう。