住宅を売却する前に「税金」について知っておかないと損するかも!?

公開日: : 最終更新日:2017/02/03 不動産の税金

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知らないと損する?住宅売却時にかかる税金

住宅の売買にはさまざまな税金がかかります。
たとえば、購入時なら登記に対する登録免許税や都道府県税である不動産取得税、また消費税も含まれます。

もちろん、売却する際にも同じく税金は課税されます。

不動産会社へ支払う仲介手数料などとは違い、税金は不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。

売却後に税務署で確認すればいいかと思う人が多いのですが、実は、譲渡するタイミングによっても税額が変化するため、不動産を売却する前からある程度税金について把握しておく必要があるのです。

手元にお金が残らないと知ってからでは遅い!?

税金について「知らなかった」では済まされないほどの大きな損をしてしまう前に、税金についてある程度知っておくと良いでしょう。
住宅を売却した後になって、予想以上に手元にお金が残らないと知ってからでは遅いのです。

税金は、税務上の規則によって細かく取り決められているうえに、毎年微妙に税率が変わることもあります。
確かに税金の内容は分かりやすいわけではありません。ですが、今回は、「一般的に押さえておきたいポイント」に絞って、税金について紹介します。

無駄に高い税金を収めない方法

住宅を売却した後に税金を納めないといけませんが、その額は住宅の「所有期間」によって変わってきます。

住宅の所有期間が、5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なるので注意が必要です。

また、ここで重要なのが、「所有期間」の基準です。

所有期間の基準が少し変わっており、「住宅の購入日から売却した日」までの期間ではなく、「売却した年の1月1日まで」が所有期間となります。

たとえば、平成20年5月に購入した不動産を平成25年の6月に売却した場合、平成25年の1月1日は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。平成26年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となりますので、注意しましょう。

以下は、住宅の所有期間「5年以上」と「5年以下」の税率の違いです。

住宅の所有期間が「5年以上」の場合

長期譲渡所得と判断されます。

【期間】:5年超
【税率】:居住用:20%(所得税15%、住民税5%)

住宅の所有期間が「5年以下」の場合

短期譲渡所得と判断されます。

【期間】:5年以下
【税率】:居住用:39%(所得税30%、住民税9%)

この税率で計算した場合、たとえば、5年以下の所有の物件を売却し、1000万円の課税譲渡所得なら、390万円を納税しなければなりません。

もう少し所有していれば5年超(納税額は200万円)だったのに、とならないよう、住宅を売却する予定のある人は慎重に所有期間を確認してから売却するようにしましょう。

購入時よりも高値で売却した場合

2020年に開催予定となっている東京オリンピックの影響や海外投資家の影響もあり、東京都心部の一部では不動産価格が上昇しております。
そのため、上昇しているエリアにある住宅を売却する時に、購入時の価格より、売却時の価格が高くなる場合もあります。

マイホームが、いま売ると、いくらになるのかを知りたいのであれば、【約1,000社の中から不動産の査定額を見積&比較ができるサイト】で無料査定をしてみるとすぐわかります。

譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられる!?

購入時よりも高値で住宅を売却した場合に課税されるのが「譲渡所得税」です。

ただし、譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられますので、実際は、譲渡所得(売却価格)から特別控除額(3000万円)を差し引いた残りの金額が、課税対象となる「譲渡所得」となります。

購入時よりも安値で売却した場合

住宅の価格が買ったときよりも売った時の方が安くなってしまった場合、4年間に渡って給与所得などほかの収入の所得税が控除されます。

たとえば、4000万円で購入した家を3000万円で売って、1000万円の損失となったとします。
この1000万円が給料と損益通算することが可能ですので、確定申告によって税金が戻ってくるというわけなのです。

ですので、確定申告には必ずいくようにしましょう。

もし、少しでも高値で住宅を売却したい!と思うのであれば、『不動産を売却したら損した!?騙されない方法を教えます!』も参考にしてみてくださいね。

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