マンション投資にリスクは付きもの!?リスクをコントロールして成功する方法とは?

公開日: : 最終更新日:2017/02/03 不動産投資

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マンション等の不動産投資にリスクは当たり前!?

過去の記事『不動産投資は初心者でも成功する!?4割以上の会社員大家がしている不動産投資法』でも触れていますが、2016年現在、不動産投資をする人の約4割以上が、サラリーマンと言われています。だからと言って誰しもが不動産投資へチャレンジするわけではありません。
むしろ、始めようと思っても行動できない人がほとんどです。それは、なぜでしょうか?

実は、誰もがそうなりがちな「理由」があるのです。

リスクを恐れて行動できない人が大半

大きな理由となっているのは「失敗を恐れる」つまり、デメリットなどの「リスク」が常に頭にあるからです。投資ですので、当然と言えば当然のことでしょう。ただ、投資である以上、リスクが存在するのが当たり前です。

その中でも、マンションなどの不動産へ投資をする行為は、株式投資などと比較しても、より初心者でもリスクコントロールがしやすい投資と言われています。ゆえに、サラリーマンでも成功することが可能です。

今回は、初心者でもリスクコントロールがしやすい不動産投資のカラクリと、なぜリスクコントロールがしやすいのかを分かり易く紹介します。

初心者でもリスクコントロールがしやすい「不動産投資」

リスクコントロールに関して他の投資(株式投資など)と比べたとき、不動産投資は初心者でもリスクをコントロールしやすいと言われる事が多いです。
なぜなら、デメリットの内容と、そのデメリットが引き起こす影響を理解して投資を行うことで、リスクはコントロールできるようになるからです。

たとえば、物件へ投資をした後に失敗するとします。
しかし、そのような失敗には、

1.家賃の水準が数万円以下になったら売却
2.ローンの金利が数%以上になったら借り換える、もしくは売却する

というように、「リスクの基準」をあらかじめ決めておく事で解決することがほとんどなのです。

また、不動産は売却して現金として受け取るまでに時間がかかります。このようなデメリットに対しては、最初から「換金に時間がかかる」ということを認識し、時間にゆとりを持った計画で運用・売却していけば、問題ないでしょう。

増加する「空室物件」のリスクに対処する

日本は年々、少子高齢化が進んでいるため、新たな賃貸需要は見込めないように思えます。
確かに地方では空室物件が多くなっていますが、東京都心部周辺エリアに限定して見てみると、「都心回帰現象」と「未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加」により、賃貸物件の需要は年々増えています。

そのため、空室リスクを回避するためには、物件選びの際、次の3つのことが必須条件となります。

「都心部」・「好立地」・「好条件」

建物の老朽化による家賃の下落リスク

どんな物件、マンションであっても経年劣化は確実にありますし、入居者は築年数が浅い物件を好みます。
そのため、家賃の下落を完全に防ぐのは難しいように思えます。

ですが、好条件のマンションでは家賃はほとんど下がっていないのが現状なのです。

なぜなら、賃料は、「立地条件」「グレード」「管理内容」などに大きく左右されるからです。東京23区内の駅から至近の物件で、「メンテナンス」や、「維持管理」がしっかりされていれば、安心と考えて良いでしょう。

ローン完済後も収益を得るための方法!?

木造アパートなどを建て、ローンを完済した頃に建物が老朽化して建て替えるとなると、また新たなローンを抱えることになってしまうため、ローンに悩まされることがリスクと考える人は少なくありません。

しかし、現行の建築基準法に適合したコンクリートの厚さで建築されたRC造のマンションは、建物の構造や設備、メンテナンスの有無などにもよりますが、90年間(木造は40年程度)も利用が可能であるとも言われています。

また、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しており、きちんとした修繕計画も立てています。そのため、メンテナンスをきちんと行っていれば、ローンを完済してからも建て替える必要は無いに等しいといえるでしょう。

「空室リスク」をいかに回避するかが成功のカギとなる

以前、『マンション投資に失敗した人、成功した人を比較!その違いとは?』でも紹介しましたが、成功する人と失敗する人には明確な違いがあります。
不動産投資の最大のリスクとも言われている「空室」の問題に対しても、成功する人は必ず対策を行っています。

自分自身に対策の知識やスキルが無かったとしても、たとえば、あなたと同じ【現役の不動産投資家が話す無料の不動産投資セミナー(全国開催)】に参加してノウハウを吸収して自分の不動産投資に活かす事は可能です。
また、不動産鑑定士の視点から見た物件の選び方なども視点を変えて学べますので、とても参考になるでしょう。

ただ、賃貸物件である以上、入居者の入れ替え時期などには、必ず空室になる期間が生じます。
そのリスクを回避するためには、やはり、「好立地・好条件」の物件に絞るのがベストな方法であり、空室リスクを回避する一番簡単で一番重要なポイントでもあります。

不動産会社を味方につけると効果的

「好立地・好条件」の物件に絞るのがベストな方法なのは間違いありませんが、入居者を効率よく集められる不動産会社を味方につける必要もあります。

成功している人もやっている方法は、【あなたに合った不動産会社を比較・検討できるサイト】で、不動産投資を専門とした不動産会社には、どのような企業があるのかを常に調査・情報収集を行っています。

ただ、どうしても心配というのであれば、サブリース(空室保証)を検討してみるのも一つの方法です。サブリースシステムを利用すると、確実に一定額(実際の70〜80%)の不動産収入を得ることが可能となりますので、リスク回避を優先するという人には、妥当な手段と言えます。

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