賃貸物件(部屋)を借りる時の初期費用をできるだけ安くする裏ワザ交渉術

公開日: : 最終更新日:2017/02/03 不動産業界

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賃貸物件の初期費用って安くなるの?

不動産の賃貸物件(部屋)を借りる時、誰しもが「初期費用を抑えたい」と思うことでしょう。もちろん私もそうです。

だからこそ、不動産業を経験した私が、賃貸物件を借りる際、実際に使っている「初期費用をできるだけ安くする裏ワザ交渉術」を紹介します。

物件に問い合わせをした時に送られてきた見積書で「52万円」と言われた初期費用を「32万円」まで安くした方法など、具体的なポイントをお伝えします。これから部屋を借りる際に、ぜひ、参考にしてください。

そもそも、【家賃が安い物件でもいい】という人は、「6万円以下の物件を専門としているお店」で探してみるといいかもしれませんね。

賃貸物件の初期費用をできるだけ安くする裏ワザ交渉術

賃貸物件の初期費用をできるだけ安くするために、不動産屋と交渉しなければならないと聞くと「なんだか難しそうだな」と思いますが、実際はそんなに難しくありません。

ただ、交渉して「安くできる項目」と「できない項目」があるという事は認識しておく必要があります。

【安くできる項目】
1.敷金
2.礼金
2.仲介手数料
3.鍵の交換費用
4.家賃・共益費
5.その他の不動産会社のサービス

【安くできない項目】
1.火災保険料
2.室内消毒抗菌

では、「安くできる項目」についてどのような交渉をすればいいのか詳しく見ていきましょう。

契約時期は「5月〜7月」と「9月〜11月」が良い

まず、賃貸物件を扱う不動産会社の繁忙期の時期(1月〜3月・4月まで)は、あまり交渉に応じたりしてくれません。
なぜなら、新生活が始まる前の時期ですので、部屋を借りたいという人が続々と現れるからです。

ですので、安くしたい人が狙うべき時期は、それ以外の時期、つまり、「5月〜7月」と「9月〜11月」がベストです。

「5月〜7月」と「9月〜11月」は、空室を埋めたいという一心で、大家も不動産会社も交渉に応じざるを得ない状況と言えます。

まずは、この時期に部屋の内見をして「敷金・礼金」や「仲介手数料」など、こちらが強気で交渉する事が重要なポイントとなります。

「敷金1ヶ月・礼金0ヶ月」が当たり前の時代

不動産賃貸物件でよく見る、「敷金・礼金」についてですが、敷金は「1ヶ月分」を払えば良くて、礼金は「払う必要がない」と思っておくのが現代の考え方です。

【敷金】
退去後に部屋を原状回復する(元に戻す)ために一時的に預けるお金

【礼金】
大家のポケットへ渡るいわば、謝礼金のようなもの

礼金は戻ってこないお金なの!?

一方、礼金は戻ってきません。

そもそも、この礼金とはその昔、物件自体が人口に比べて少なかったため、「私なんかに部屋を貸してくれてありがとう大家さん」というものなのです。

2016年現在は、空室問題と言われるほど物件が有り余っている時代です。ですから、交渉する場合は、「私が数ある中からあなたの物件を選んでやってるんだ」というくらいの強気で交渉する事が最大のポイントです。

「別にこの物件じゃなくても他に礼金をゼロにしてくれる物件はいっぱいありますので、そちらへいきますよ」と言えばいいでしょう。

仲介手数料を「ゼロ」または「0.5ヶ月」にする

賃貸物件を契約する際、不動産会社へ仲介手数料が発生し、その金額は大体、「家賃1ヶ月分」と記載されている事が多いです。

そして、仲介手数料こそが「不動産会社の儲け」になり、売上を上げるために何が何でも自分たちが仲介して契約させようとするのが営業の仕事です。

しかし、それを逆手に取ることで、仲介手数料を「ゼロ」または「0.5ヶ月」にする事が可能となるのです。

仲介手数料をディスカウントする交渉術

例えば、エイブルや、miniminiは、最初から仲介手数料は「0.5ヶ月」と謳っていますので、どの不動産会社でも扱える物件(一般媒介)の場合に限りますが、最初に行った不動産会社Aでは契約をしません。

そして、エイブルや、miniminiへ行って「この物件を契約したい」と言えば簡単に仲介手数料が0.5ヶ月になります。

なぜなら、不動産会社Aは、せっかく来た客を他の不動産会社へ譲る事はしたくないため、「でしたら当社でも仲介手数料は0.5ヶ月分で良いですよ」となる可能性が高まるからです。

空室期間が「3ヶ月以上」なら家賃の値下げが可能になる

例えば、梅雨〜夏の時期に空室だった場合、湿気と気温でかなり痛んでいる(カビ臭い)部屋も少なくありません。

そのため、気になる物件の内見をした時に、それとなく、「この物件はどのくらい空室だったんですか?」と聞いてみましょう。

空室期間が長ければ長いほど、大家は家賃収入がゼロのため、困り果てていますし、一刻も早く居住者を見つけたいと思っています。それどころか、家賃を数千円くらい下げてもいいと思っている大家も少なくありません。

もし、空室期間が「3ヶ月以上」なら、家賃の値下げ交渉もすると効果的ですし、家賃の値下げがダメでも「じゃあ、家賃は断念しますが、礼金はゼロにしてください」とも言えますので、一石二鳥です。

築年数から老朽化しているかどうかを判断する

先述したように今の時代は、人口よりも賃貸物件が余っている状態ですので、好き好んで古い物件に住みたいと思う人はいません。(古民家風が好きという人もいますが)

そのため、築5年以上経過している物件は交渉しやすいと言えます。私が初期費用の52万円を「32万円」まで安く交渉したのも築10年の物件です。

その時に安くした項目は、

【見積もり】
前家賃12万円
敷金12万円(家賃1ヶ月分)
礼金12万円(家賃1ヶ月分)
仲介手数料12万円(家賃1ヶ月分)
鍵の交換費用2万円
火災保険料2万円

合計:約52万円

【交渉後】
前家賃12万円
敷金12万円(家賃1ヶ月分)
礼金0円
仲介手数料6万円(0.5ヶ月分)
鍵の交換費用0円
火災保険料2万円

合計32万円

これが、「新築〜築3年」の物件の場合は、大家も強気に出るため、どちらかというと交渉しづらいです。ただ、新築の物件だと、最初から満室にさせたいというのが大家の本音です。

最後の一部屋が空室のままだったりすると、「敷金礼金0キャンペーン」を実施したりしますので、新築の場合、そこが狙い目ですね。

鍵の交換費用などは払わなくていい

他には「鍵の交換費用」や「不動産会社独自のサービス」も支払わなくていいものがあります。
鍵の交換費用とは、前に住んでいた人が「鍵のコピーをしている可能性がある」としてセキュリティーの問題だからという一点張りで交換したがる不動産会社が多いです。

しかし、「鍵の交換ってしなければならないの?」「本当に交換してるの?」と疑問を持つ人は多いです。

ですので、見積書を見たときに鍵の交換費用として数万円と記載があった場合、「鍵は交換しなくて構いません。」と一言伝えてみましょう!

「わかりました」と素直に応じる不動産会社もあれば、「すでに交換しているので支払ってもらわなければ困る」とか言ってくる不動産会社もあります。

もし後者の場合なら、「それは大家が負担するべき費用では?」と負けじと言ってみる事が必要です。
言っただけで初期費用の数万円が安くなるのであれば、言わない手はありませんからね。

安くならない項目は交渉しても意味がない

先述した初期費用の項目は、交渉すれば現実的に安くなる部分ですが、「火災保険料」や「室内消毒抗菌」は、いくら交渉しても安くできません。

「火災保険料」とは、2年間の賃貸借契約において、契約期間内に何かあれば保険で支払われます。もし、途中で賃貸借契約を解約した場合は、残りの期間に応じて戻って来ます。

「室内消毒抗菌」とは、文字の通り、室内を消毒するための費用です。

もし、内見した際にトイレなどが「消毒抗菌済み」等と書かれた紙があったりすれば良いのですが、稀に、室内消毒抗菌済みなはずなのに明らかに臭かったり汚い物件もあります。

その場合は、「室内消毒抗菌はしていませんよね?だったらこの金額は支払わなくて良いはずです」と伝えましょう。臨機応変に突っ込んだりすると交渉がしやすくなりますので、その点だけは覚えておいてくださいね。

【参考ページ】
賃貸物件の家賃は収入から目安が判る!?あなたに合う街は?部屋は?
東急沿線の「賃貸相場と住みやすさ」は?在住者が駅別に生の声をお届けします

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