土地売却にかかる税金の種類!売却益が出なければ無税になる!?

公開日: : 最終更新日:2017/02/03 不動産の税金

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土地や建物を売る人は増加している?

近年、相続により譲り受けた不動産を売る人が増えています。理由としては、相続税法が改正され、以前より相続税を支払わなければならない対象が増えました。それにより、相続税を支払えない人も増加し、相続したものを売るという流れが出来ているからです。
また、相続税はかからなかったけど、そもそも譲り受けた土地を含む不動産の維持が大変だと考えて売却する人も少なくありません。

高い税金を支払ったらマイナスになる!?

ただ、土地や建物を売ると言っても売却後に税金を支払ってマイナスになったら元も子もないと思うことでしょう。(高値で買取!不動産の無料査定はこちら

そこで、今回は、不動産の中でも「土地」を売る場合に限っての税金の種類や、税金は本当に支払わないといけないのか等、気になる事に加え、土地売却前に知っておくべき情報を詳しく紹介します。

土地の売却時にかかる税金

土地を売る場合、どのような税金が課税され、また、手元に残るのか詳しく見ていきましょう。

土地の売却時に課税される税金の種類

土地を含む不動産を売却する際、大きく以下の3つの税金がかかります。

【1】印紙税(売買契約書に貼付するため)
【2】抵当権抹消登記の免許税(抵当権設定された場合)
【3】不動産譲渡所得税・住民税(売却益が出た場合)

土地売却時にかかる「印紙税」

印紙税額は、売買契約書に記載された金額によって変わります。不動産の売買価格が高ければ高いほど、印紙税額も高くなります。

印紙税額は、以下の図を参考にしてください。
inshizeigaku

「抵当権抹消登記の免許税」

不動産購入する際に、購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けた場合、その対象不動産には抵当権が設定されています。

従って、売却する際に、買主が抵当権のない物件を取得できるよう、その抵当権の登記を抹消する手続きが発生します。

抵当権抹消登記するにも登録免許税(1物件のつき1000円)がかかります。

「不動産譲渡所得税」と「住民税」

土地を譲渡(売却)して利益が出た場合(購入した時より高く売れた)、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。

譲渡所得は、ただ単純に売却価格から購入価格(取得費)のみを差し引いて計算するではありません。購入や売却時の諸経費(仲介手数料、登録免許税、登記手数料、不動産取得税等)も含め、差し引いた金額になります。

また、取得費には、所有期間中の減価償却がされている必要があります。
譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から「3000万円」の特別控除を受けることができるのです。

こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

では、住民税と所得税、それぞれの税率は何%なのでしょうか。実は売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

不動産譲渡所得税・住民税の税率は?

住宅を売却する前に「税金」について知っておかないと損するかも!?』でも触れていますが、不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでのその土地・建物の所有期間によって、5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。

さらに詳しく見ていきましょう。

土地・建物の所有期間が「5年以上」の場合

長期譲渡所得と判断されます。

【期間】:5年超
【税率】:居住用:20%(所得税15%、住民税5%)

土地・建物の所有期間が「5年以下」の場合

短期譲渡所得と判断されます。

【期間】:5年以下
【税率】:居住用:39%(所得税30%、住民税9%)

土地・建物を売却する時の注意点

たとえば、5年以下の所有の物件を売却し、1000万円の課税譲渡所得なら、390万円を納税しなければなりません。(上記の税率で計算した場合)

もう少し所有していれば5年超(納税額は200万円)だったのに損をした!と、ならないよう、住宅を売却する予定のある人は慎重に所有期間を確認してから売却する事が肝心です。

また、ここで重要なのが、「所有期間」の基準です。

所有期間の基準が少し変わってる?

所有期間の基準が少し変わっており、「住宅の購入日から売却した日」までの期間ではなく、「売却した年の1月1日まで」が所有期間となります。

たとえば、平成20年5月に購入した不動産を平成25年の6月に売却した場合、平成25年の1月1日は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。
平成26年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となるのです。
少しややこしいですが、土地・建物を売却する時は、十分に注意しましょう。

もし、土地・建物を少しでも高値で売却したいと思うのであれば、『不動産を売却したら損した!?騙されない方法を教えます!』も参考にしてみてくださいね。

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