賃貸経営における「経費」
不動産投資は、投資の中でもスタンダードとなりつつあり、今や不動産投資家の４割以上が会社員として働くサラリーマンです。（詳しくは『不動産投資は初心者でも成功する！？4割以上の会社員大家がしている不動産投資法』を参考にしてみてください）
そんな状況の中、これから不動産投資をしようと思っている人は、賃貸経営における「経費」について知っておかなければなりません。
不動産所得とは
不動産所得とは、土地や建物などの不動産貸付けや、その上に存在する地上権、船舶や航空機などの貸付けから生ずる所得のことを指します。
アパートやマンションの家賃（賃貸料）はもちろんのこと、共益費としての名目で受け取る電気代、水道代、掃除代、賃貸契約のときの権利金（敷金や保証金のうち、借主に返還する必要がないもの）、契約の更新料なども含まれます。
「必要経費になる支出」と「ならない支出」
不動産投資（賃貸経営）には、「必要経費になる支出」と「ならない支出」があります。
必要経費とは、「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの」です。
具体的には、次の項目と内容が必要経費となります。
【租税公課】
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など【損害保険料】
事業に要する火災保険料の掛け金で当年度分【修繕費】
建物、設備等の修理代金など【減価償却費】
建物、設備のその年の減価償却分【借入金利子】
マンションやアパートの取得に要したローンの利息額など【手数料】
不動産会社への仲介手数料など【委託管理費】
専門業者への委託管理料【その他】
水道光熱費、通信費、消耗品、立ち退き料、弁護士・税理士報酬など
これ以外にも、経営の状況に応じて実際に支出する必要経費の費目を自由に設定して差し支えありません。では、各々詳しく見ていきましょう。
「租税公課」の具体的な内容
土地・建物を保有する時にかかる「固定資産税や都市計画税」、賃貸物件を取得した際に課される「登録免許税」や「不動産取得税」、賃貸経営の利益に課される「事業税」、また、その他に、「自動車税」や「印紙税」が租税公課とみなされます。
「修繕費」にはリノベーションも含まれる？
修繕費とは壊れたものを直すものなので、家賃上乗せを狙った物件価値を上げるリフォーム・リノベーションなどは資本的支出となり、修繕費に含むことはできません。
具体例としては、「避難階段の取り付け」や「建物の壁、ベランダのペンキなどの塗り替え」、「ドア、トイレ、台所、換気扇など部屋の設備の修理」も含まれます。
また、「畳の取替え」や「障子、襖の張替え」も模様替えにあたるため、ここでいう修繕費に当てはまります。
「減価償却」という考え方
事業用の建物や設備などの資産は、使用や時間の経過に応じて価値が減っていきます。
価値が下がるのを見積もって必要経費に計上するのが減価償却です。
たとえば、ある建物の耐用年数が15年の場合、1年間に1／15ずつ価値が減少します。建物が1,500万円だとすると、１年に100万円ずつ価値が減少するので、その額を必要経費に計上します。
主な構造の建物耐用年数は、国税庁のホームページや税務署などで確認できます。
投資物件の取得に要したローンの利息額
賃貸する建物の取得にあたり金融機関から融資を受けた場合、その借入金の利息は経費として計上することができます。
しかし、「借入金の返済額のうち、元本に相当する部分」や「賃貸としての業務が開始する前の利息部分」といった費用は、経費になりませんので、要注意です。
「委託管理費」の具体的な内容
賃貸経営をするうえで、賃貸建物の管理費としてかかる、 「賃貸建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金」や「入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費」なども必要経費として計上することが可能です。
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