不動産の仲介手数料のカラクリを暴露!?賃貸における手数料の相場は?

公開日: : 最終更新日:2017/07/27 不動産業界

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不動産取引の「仲介手数料」ほど曖昧なものはない

家を買ったり借りたりした人は、少なからず不動産会社へ「仲介手数料」としてお金を支払っていることでしょう。

しかし、この仲介手数料を「支払う必要があるのかな?」と感じた人は少なくないはずです。消費者が不動産会社に対して”仲介してくれてありがとう”と思うようなサービスを業者が提供していれば納得しますが、そもそも売主(貸主)と買主(借主)が直に契約してしまえば済む話です。

今回は、そんな不動産の賃貸契約における「仲介手数料のカラクリ」についての話です。
仲介手数料が”ゼロ”になるノウハウも詰まっていますので、ぜひ、このまま読み進めてください。

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賃貸物件の仲介手数料に「相場」ってあるの?

賃貸物件を扱っている不動産会社は、全国に数多く存在します。
テレビCMで有名な、SUUMOにはじまり、エイブルや、レオパレス21などの大手不動産会社もあれば、地域密着型の中小企業などもあります。

しかし、どの不動産会社で物件を契約してもかならず、「仲介手数料」がかかります。

仲介手数料は契約する不動産会社によって違う!?

実は、この仲介手数料って、契約する不動産会社によって違うって、知ってましたか?

仲介手数料の相場は、契約する物件の「家賃1ヶ月分」と記載している不動産会社が多く、miniminiや、エイブルは、仲介手数料0.5ヶ月分と謳っていますし、さらには、交渉次第で、仲介手数料が「ゼロ」になる不動産会社もあるのです。

ちなみに、miniminiや、エイブルは、各々の会社が管理している物件だから半月分にしているだけです。

賃貸借契約のカラクリを暴露!?

賃貸借契約の流れを分かりやすく説明すると、以下になります。

物件の持ち主(大家)が不動産会社と媒介(仲介)契約

仲介する不動産会社へ物件情報が渡る

広告等を使い、不動産会社が入居者を募集

不動産会社が仲介し大家と契約

大家は、仲介業者に「入居者の募集」や「契約の手続き」を代わりにやってもらっています。
そのため、先述しましたが、極論を言えば、大家が直接、入居者を募集して無事に契約できれば、仲介業者は不要と言えるのです。

最近では、この仲介業者を省いて、大家が直接入居者を募集できるサービスが誕生していますし、中には、「敷金:無し、礼金:無し、仲介手数料:無し」の物件(通称:なしなしなし物件)も増えてきています。
ちなみに、巷ではナシナシ物件は危険と言われていますが、初期費用が抑えられるといったメリットの方が高いと私は思っています。

退去時の敷金返還でトラブルになるくらいなら、最初から敷金・礼金を払わずに住める物件の方が断然にお得です。(詳しくはこちらの敷金についての記事を参考にしてください)

結局は不動産会社が儲かる仕組みなの?

仲介業者は、入居者を募集するための営業活動を行う事を口実に、大家から「広告費(家賃1ヶ月分程度)」をもらっているにも関わらず、さらに、借主(入居者)からも「仲介手数料」として家賃1ヶ月分をもらいます。

これを、業界用語で「両手」と言います。つまり、賃貸借契約のシステムは、最初から、≪不動産会社が儲かる仕組み≫になっているのです。

裏ワザ!仲介手数料を「ゼロ」にする方法!?

しかし、だからといって、やすやすと仲介手数料を払うのもバカバカしいですよね。
人口が減少傾向にある今は、賃貸物件の数の方が人口を上回っており、物件が余っているわけですので、バカバカしいと思うのも無理はありません。

そんな人のために、この状況と不動産会社のカラクリを利用した、仲介手数料を「ゼロ」にする方法を伝授します

「敷金」「礼金」「仲介手数料」の3つの軸で考える!

仲介手数料を抑えたいと思う感情は、きっと、初期費用を抑えたいと思っているからですよね。

では、初期費用には、何が含まれるでしょうか?

答えは、大まかに分けると「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」となります。
前家賃とは、4月分の家賃を3月末までに支払う事になるため、「時期が来る前に支払う」という意味です。

家賃10万円の賃貸物件の場合はどうなる?

では、仮に、家賃10万円の賃貸物件(敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月)の場合、初期費用は、≪敷金10万円、礼金10万円、前家10万円+仲介手数料10万円=40万円以上になります。

東京都心部であれば、1Kの部屋で家賃10万円は存在します。しかし、1Kの物件に住むのに、初期費用40万円以上って、とても割高な感じがしますよね。

前家賃は家賃そのものですので仕方ないとしても、仲介手数料が「ゼロ」になればな…。と思うのも当然です。

そこで、次の交渉を実践すると効果的です。

【私(入居予定)】
『初期費用を抑えたいので、敷金・礼金をゼロにできますか?』

【不動産業者A】
『大家に確認しないとわかりませんが、礼金はゼロにできます。』

【私(入居予定)】
『なるほど~。では、礼金はゼロでお願いします。敷金は、半月分にはなりませんか?』

【不動産業者A】
『それは難しいですね。』

【私(入居予定)】
『では、仲介手数料はゼロになりませんか?大家さんから、広告費として1ヶ月分頂いてるはずですよね?私が仲介手数料払わなくても、すでに儲かってるじゃないですか~?』

【不動産業者A】
『・・・当社の規定で、仲介手数料をゼロにはできないのです、すみません。』

【私(入居予定)】
『わかりました。では、礼金ゼロで、一旦、見積を頂けますか?』

A社でもらった見積が決め手となる!?

賃貸物件を扱う仲介業者はいくらでも存在しますので、A社でもらった見積を持って、違う不動産会社へ行きます。

【私(入居予定)】
『すみません。この物件(A社で見積りした物件)ってまだ空いてますか?』

【不動産業者B】『空いてますよ。内覧に行かれますか?』

【私(入居予定)】
『いえ、実は、A社でこの物件を見積もってもらったのですが、この金額から安くなりますか?初期費用を抑えたいのです。』

【不動産業者B】
『なるほど~。う~ん、、、敷金を半額にすることは可能ですよ。』

【私(入居予定)】
『本当ですか?では、それで一旦、見積を出してもらえますか?』

【不動産業者B】
『わかりました。少々お待ち下さい。』

再度、A社へ出向く!

ここまでくれば、何をするか大体見当がつきますよね。
B社でもらった見積を持ってA社へ再度出向くのです。A社の担当の方はビックリすると思いますが、B社へ行った事を隠さずに言ってください。

【私(入居予定)】
『B社へ行ったら、敷金を半月にしてもらえたので、B社で契約しようと思います。先にA社に見積を出してもらったので、謝罪としてきました。』

【不動産業者A】
『え!?ちょ、ちょっと待ってて下さい!(焦)」
『あ、あの、当社も敷金を半月にする事は可能ですよ!B社を仲介にして契約するなら最初に来た当社と契約しましょうよ~。」

【私(入居予定)】
『それでは、B社と同じ金額じゃないですか。。。最初に安くしてもらったB社に悪いですので、B社で契約します。』

【不動産業者A】
『わ、わかりました。じゃあ、敷金は1ヶ月として、仲介手数料をゼロにします。これでどうですか?』

初期費用40万円が半額の「20万円」に!

結局、最終的には、≪礼金ゼロ、敷金10万円、前家賃10万円+仲介手数料ゼロ=20万円≫になります。

これは、架空の話ではなく、実際に過去に私が行った行為(この方法で友人も同じく初期費用を抑える事ができました)ですし、正当な交渉方法です。

敷金を1ヶ月分払ったとしても、敷金は、一時的に預けておくお金ですので、退去時に返却してもらえます。その他の「礼金」と「仲介手数料」は大家と不動産会社の懐に入るお金ですので、「ゼロ」にすべきと言えます。

A社の儲けはどこへ・・・?

ただ、気になったのは、仲介手数料をゼロにしたA社はどうやって儲けるのか?といいう疑問です。しかし、これは、簡単です。

実は、≪大家から2ヶ月分の広告費を貰っている≫から、私から仲介手数料を貰わなくてもいいという図式なのです。

また、始めから敷金・礼金を支払わなければ、初期費用が安く済みますので、そういう方法も検討してみると良いでしょう。

【参考ページ】
賃貸物件(部屋)を借りる時の初期費用をできるだけ安くする裏ワザ交渉術

 

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