多様化するサービス 賃貸管理会社の変更がマンション経営の鍵

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸管理業者は、賃貸マンションなどを経営していく中で成功の鍵を握る大切なパートナーです。管理業者の業務は「入居付け」「維持管理」「業務改善に伴う提案」の3つに分けられています。

賃貸管理業者の業務 業務内容
入居付け 募集、案内、審査、契約
維持管理 清掃、保守、点検、修繕、家賃回収、クレーム処理
業務改善 入居率を高めるためのリフォーム、リノベーション提案

地方や郊外の人口減少が激しい地域の空室が問題とされる中で、賃貸マンション経営は、管理業者に支払う業務委託費用の負担がキツイと感じるようになり、オーナー達は、管理に対する費用対効果を見直す機会が増えてきています。

管理業者を正しく選び、新たに提供されるサービスを有効活用することができれば、賃貸経営に大きな変化をもたらすことができるでしょう。

賃貸管理も「Webからの一括査定」で比較

賃貸管理業者への委託を決める人の多くは

  • 物件購入時の不動産業者
  • 近所の不動産業者
  • 賃貸物件近隣の不動産業者
  • 紹介を受けた不動産業者

このような身近な不動産業者に入居者募集、維持管理の依頼を行うのが一般的です。しかし、近年では不動産の「売却一括査定」「買取一括査定」のようにWebを利用した査定サービスを依頼できるようになってきています。

どの業者に任せても家賃価格は、近隣の条件が似た物件と大きく変わることはありません。しかし、実際に家賃査定を数社に依頼し比較してみると、管理費などの支出、管理内容に明確な差が出て来るのです。

家賃値下げの引き算サポートから付加価値サービスのプラスサポートへ

賃貸マンションの運営において、家賃収入が入らないことは致命的となる大きな問題となります。

引き算サポート

入居者募集時に問合せや内見時の反応が悪いなどが理由であれば、収入の停止を改善することが必要となりますが、賃貸管理業者から行われる提案は「家賃値下げ」「リフォーム提案」などのオーナーにとって入金の減少、支出の増加とマイナスとしか感じられないアドバイスが殆どです。

管理業者が、賃貸物件の管理費用として得る報酬は、3~5%程度です。クレームや家賃滞納が発生すれば直ぐに利益は消え去ってしまいます。また、家賃の値下げを行えば管理業者の収入も下がってしまいますから管理業者も決して値下げをしたい訳ではありません。しかし、オーナーが値下げをしても早い段階で家賃を得たいと考えると同様に、入居者を決定して早い段階での管理費を得たいと考えるのが管理業者の考えです。空室は管理業者にとっても収入に影響を与える重要な問題なのです。

足し算サポート

「値下げ=入居率の促進」が一般的とされる中、相場より高い家賃提案、新しい管理サポートを行う管理業者が登場しています。新しく提供される管理サポートは、入居者の負担となる家賃価格、リフォーム、設備の入れ替えによる入居者即身ではなく、管理業者によって提供されるサービスを充実することで価値を高めているのです。

管理業者が提供する拡大サービスには「児童向け病院の送迎」「高齢者向けタクシー手配」「宅配の受取代行」などがあります。タワーマンションで行われているコンシェルジュ付きというほどの充実は難しくても「頼みにくい」「頼みの頻繁が多く嫌がられる」そんな状況を解決する便利なサービスを提供することで、多少高い家賃設定でも入居者は決まるのです。

このようなサービスはまだ始まったばかりで、サービスの内容や範囲も検討の余地があります。しかし今後続くだろう「共稼ぎ世帯増加」「少子高齢化」「深夜帰宅」などの日常生活に合わせたサービスを構築することがマンションの差別化、入居率の高さ期待できる管理会社となっていくのは間違いないでしょう。

管理費の新しい形態

この他にも、管理業者は家賃の〇%という管理費設定ではなく、業務内容に伴い価格を一律に設定し、実際に業務が発生したときにのみ追加費用を支払うシステムの導入を行った管理業者も登場しました。業務毎に費用を払うことにより、何も起こらなければ管理費の支出が圧倒的に低く抑えることができるのです。

まとめ

サービスの特化、業務ごとの定額サービスなどのように、管理業者自体がマンションの利益を生み出し、費用を抑制する、オーナーにとって損失の伴わないサービスの提供が増えていくことでしょう。

管理業者は何処でも同じという考え方を捨て、自分にとって利益の大きい管理業者を探し業務を任せることが、今後の賃貸マンション経営にとって重要なポイントとなっていくと考えられています。

 

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