中古マンションのリフォームで初めて気づく問題点

公開日: : | マンション投資 |

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初期費用を抑えた状態で賃貸マンション経営を始めようとするために、格安で中古マンションを購入し再利用のためにリフォームするという人は少なくありません。自分でリフォームが出来るのであれば、利回り20%以上も不可能ではないのです。

しかし、多くの人は大きな利回りを期待するものの、格安物件からリフォームを行った後の姿を想像することが出来ず、実際にマンションを見てコレでは入居者なんて決まる訳がないと考え、格安の築古マンション購入を諦める人も少なくありません。

しかし、中古マンションの殆どは、リフォーム次第で新築と同様な快適性を持つマンションに作り替えることができるのです。リフォームを行う際には壁紙、床、照明の取替などの部分は、素人にもリフォーム可能ですが、配管、配線などはプロの手を借りなければ損失を受ける可能性が高いことを覚えておく必要があります。

リフォームして判る中古(築古)マンション隠れた欠陥

同じ条件の新築と中古であれば、新築の方が一般的に入居者は決まりやすいのが現実です。しかし、新築には資産運用として大きな欠点が存在しています。

新築の欠点

  • 賃貸マンション経営時の利回りの低さ
  • 購入価格と比較し、実際の資産価値が低い

このような欠点を補う方法として、格安中古マンションを新築に近い状態までリフォームを行い、新築に近い安定した入居率と家賃収入を狙う人が増えてきています。

中古マンションをリフォームして利用する場合に、後からリフォームするのだから内部がどのような状態であろうと、安ければ安いほど良いと考える人は多いです。ですが、中古マンションで想定外の出費がかかることは、物件資料や内覧では判断つかないこともあるため注意が必要です。

中古(築古)マンションリフォームで起こる問題例
配管の交換が出来ない 水回りの配管、電気配線がコンクリート内部

移設、交換には高額費用が費用

交換・工事ができない 玄関ドア、サッシなどは古くて耐熱、耐寒性、防犯性として問題があっても、マンションの統一性のため管理規約で交換不可能な場合があります。
管理組合に業者指定されている 配管、配線などの内部工事では、建築時に利用した業者、管理組合が認めた業者しか利用できないことがあり、工事費用が多くかかる場合があります。
予想外の費用負担 リフォームと大規模修繕の時期が重なることで、出費がかさむ。

このような問題は、管理規約、管理組合で定められた修繕・建替予定、議事録などを確認することで、避けることができます。

また、マンションの建替え、取り壊し問題で築古マンション購入を悩むと言う人がいます。

その最に基準とされるのが、国土交通省発表のマンション寿命は50年程度とされていることです。しかしこれは最も古い築年数のマンションが築50年程度とされているためであり、実際にはマンションの耐久年数がどれだけのものかは把握できていないため出された年数です。

建築業界では耐用年数47年のマンションであれば、その倍の年数は利用できる強度があると考えられています。それだけでなく、マンションブームの際に建てられた、高級マンションは50年を超えた現在であっても、その立地の優位性、贅沢な造り、デザイン性の良さから人気となり、未だ高い資産価値を持っているマンションがあります。

このことから、マンションの建替え問題に関しては、業者の手抜き、地域の過疎化などが無い限りは、建替えが必要とされることは少ないとされています。

マンションは、将来的な予定の把握も重要

構造的な部分、管理規約においてリフォームが自由であれば購入検討可能な物件と考えることができます。しかし、マンションのリフォームを考える場合には、固定されたルールだけでなく、全てのマンション所有者の合意で行われる、変動するルール、変化する状況にも注意を向ける必要があります。

それらを知るためには、管理組合参加の会議内容を記した議事録や、その結果として行われた修繕履歴の記録をチェックする必要があります。管理組合あるいは管理を任せられている不動産業者がシッカリとしていれば、管理組合での記録は残っているはずです。それら記録がない場合には、見えない部分、伝えられない部分に問題がある可能性も視野に入れておく必要があります。

日常生活において管理組合は余り関わりを持つものではありません。しかし、管理組合において管理業務がシッカリと行われることで、資産価値、入居者の意識などを高めることに繋がり、古くても大事に利用している良いマンションという印象を与えることになるのです。

まとめ

昔から人気のあるエリアに建築されたマンションは、住みやすく環境も良い場所であり、管理が行き届き入居希望者が多いという特徴を持っています。そのようなマンションであれば格安での購入は難しくなるためリフォームを行い賃貸経営用として活用した場合、希望する利益を得ることが難しいです。

年月の流れとともに、築古マンションはドンドン増え選択肢の幅は広まります。多くの中古マンションの中から、長く大切に利用されるマンションを見つけることができれば、低リスクのマンションとして安定した利益を与えてくれることでしょう。

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