賃貸マンション経営のデメリットとリスク回避の秘訣とは?

公開日: : | マンション投資 |

Pocket

投資世界は生き物のように、成長・停滞・交代と変化を繰り返します。そのため、資産を活かすために「今」どの投資環境が最も有利な状況となっているのか?資産増加のためには、上手く資産を「預貯金」「金融証券」「代替資産」などさまざまな投資にお金を振り分け、リスクを分散することが重要と考えられています。

現在、東京の都市部を中心に、地価上昇や不動産市場の活発化、継続される日銀の低金利により不動産投資が注目を集めているのです。

不動産投資で利益を得るための3つの手段

不動産を活用した資産運用の方法には3種類あります。

  1. 家賃収入による長期利益
  2. 売買益による短期利
  3. 実際に不動産を所有しないREITへの投資

※REITとは、投資家から資金を集め、不動産の専門家が売買益や家賃収入を得て投資家に還元する仕組みです。

3種類の投資方法の中でも、注目を集めているのが実際に不動産物件を購入し家賃収益を得る方法です。

賃貸経営を目的とした資産運用で受ける最大のメリットは、レバレッジ効果です。

賃貸経営におけるレバレッジ効果とは?

賃貸経営用のマンション(販売価格1000万円)を購入する際に、自己資金200万円があれば、残りはマンションの資産価値を担保にローン借入れにより資金を準備することができます。このように小さな自己資金で大きな商売を出来ることをレバレッジ効果といいます。

賃貸経営を目的とした不動産投資は、安全性が高いが利益率は小さいと言われています。しかし、レバレッジ効果の視点から考えれば自己資金の何倍もの投資効率を得ることができると考えられているのです。

レバレッジ効果のデメリット

レバレッジ効果も、投資手腕の一つである以上デメリットも存在しています。金融投資、先物投資なども同様ですが、購入するマンションが入居者ニーズを捕らえおらず経営失敗となれば、レバレッジが大きいほど損失も多くなるということを理解しておく必要があります。

賃貸マンション経営の失敗事例とその原因

賃貸マンション経営において失敗頻度の高いものは限定されています。

原因「賃貸経営参入初心者にありがちな経験・知識の不足」

失敗「環境などにより賃貸経営に悪影響となる物件の購入」

不動産業者の言葉を信じ込み、自分自身で裏付けを行うことをせずに賃貸用マンションを購入してしまうことです。不動産業者は売買契約を成立させたいため購入に後ろ向きとなるような内容を詳しく説明せずに契約を行う場合があるのです。

例えるなら、近隣のスーパーの閉店時間が9時、壁が薄いため夜間の騒音が激しいなどのように実際に住んでみなければ判らないものがあります。これらは決して、建物の売買自体を無効と出来るような瑕疵ではないだけでなく、入居者が決まって初めて問題が露呈することになります。

事前に問題を知っていれば、購入を断念する。値引きを行う。などの対策を立てることが出来ますが、知らなければ後の祭りです。

賃貸経営用マンションは、長期間に渡り利益を生みだしてもらう大切な資産です。「増税があるから!」などのように急ぎ、勢いだけで購入を決定してはいけません。あなたが購入しようと考えているマンションの価値が妥当かどうかを入念に考えることが大切です。

原因「ニーズ調査不足」

失敗「空室問題」

賃貸マンション経営におけるリスクで失敗例が多いのは、空室問題です。

部屋の入居者がいなければ収入が失われ、ローン返済をはじめとする支出だけが増えていきます。

空室となる要因には、立地、交通利便、築年数、設備の使いやすさなどが考えられます。これらは購入時に判断する重要なポイントで、賃貸用マンション購入の選択を間違ってしまえば購入したマンションは、利益を生み出す資産ではなく、損失を生み出す負債となってしまいます。そのため交通利便、周辺環境、建物のニーズなどを調べることが大切です。

リスク回避に必要なのは?

このように賃貸マンション経営には、リスクを事前に調査し回避する方法を知っていれば、賃貸経営の成功確率が格段にUpします。

リスク回避のためには

・正確な情報収集、知識と経験の蓄積
・信頼できるパートナーの存在
・売却計画まで視野にいれた資産価値の低下が少ない物件

このような物件を選ぶ必要があります。

空室リスク、家賃低下リスク、建物の劣化や欠損リスクは、いつ発生するか判りません。そのため万が一に備えて事前にリスクに対する準備をしておくことが重要となります。不動産に関わる市場流動などを正確に知るためには、専門知識を持ちあなたのためになる情報を提供してくれるパートナーの存在が重要です。

あなたの利益になる購入を促す情報だけでなく、あなたの損失にも繋がる聞きたくない嫌な情報まで丁寧に告げてくれることで、不動産投資は成功することができるのです。

まとめ

不動産投資を考えた場合に失念しやすいのが、マンションの売却です。購入時は、自分の生きている限りは所有し経営を続けると考える人が多いですが、しかし実際には、損をするなら逃げ、得を売るなら売り逃げすることも多く、またいずれの場合であっても高く売却したいと考えるものです。

これらの要点を抑えることで、不安の少ない不動産投資を始めることができるのです。

関連記事

中古マンションのリフォームで初めて気づく問題点

初期費用を抑えた状態で賃貸マンション経営を始めようとするために、格安で中古マンションを購入し再利用の

記事を読む

民泊ビジネスを成功に導くために大切なこと

オリンピックを前に外国人観光客を誘致が増え、Airbnbを利用した民泊利用が増加しています。それと共

記事を読む

マンションの民泊化における、クレームトラブルの対策・対処法

外国人観光客の増加を受け、民泊が増加しています。空家、マンションの空室を活用とした新たなビジネス展開

記事を読む

失敗しない堅実なマンション選びのポイント

賃貸マンション経営用としてマンションを購入する際の選択肢には、「新築・中古」「単身用・ファミリー用」

記事を読む

難易度が高い中古マンションの入居率をためるアピール法

投資用マンションを購入するときに最も重要視されるのは、高利回りです。 投資用物件として宣伝広告

記事を読む

好調が続く都心部のタワーマンション市場は低層階がお得?

首都圏を中心としたタワーマンションの新築販売が続いています。 消費税増税も先延ばしとなり駆け込

記事を読む

多様化するサービス 賃貸管理会社の変更がマンション経営の鍵

賃貸管理業者は、賃貸マンションなどを経営していく中で成功の鍵を握る大切なパートナーです。管理業者の業

記事を読む

賃貸マンション経営を始める前に知っておきたい確定申告の基礎知識

賃貸マンション経営を始めるなら、所得が発生するのですから確定申告は必要不可欠です。個人経営者などの事

記事を読む

賃貸マンション経営「頭金ゼロ」条件とは?

2017年3月に発表された日本人の平均寿命は、女性86.99、男性80.75と確定しました。

記事を読む

利益を生み出す賃貸マンション経営者となるための注意点

収益用マンションを購入すれば、マンションオーナーになります。 しかしそれだけでは単に所有してい

記事を読む

人気記事一覧

 
PAGE TOP ↑