賃貸マンション経営のデメリットとリスク回避の秘訣とは？

投資世界は生き物のように、成長・停滞・交代と変化を繰り返します。そのため、資産を活かすために「今」どの投資環境が最も有利な状況となっているのか？資産増加のためには、上手く資産を「預貯金」「金融証券」「代替資産」などさまざまな投資にお金を振り分け、リスクを分散することが重要と考えられています。

現在、東京の都市部を中心に、地価上昇や不動産市場の活発化、継続される日銀の低金利により不動産投資が注目を集めているのです。

不動産投資で利益を得るための3つの手段

不動産を活用した資産運用の方法には3種類あります。

家賃収入による長期利益
売買益による短期利
実際に不動産を所有しないREITへの投資

※REITとは、投資家から資金を集め、不動産の専門家が売買益や家賃収入を得て投資家に還元する仕組みです。

3種類の投資方法の中でも、注目を集めているのが実際に不動産物件を購入し家賃収益を得る方法です。

賃貸経営を目的とした資産運用で受ける最大のメリットは、レバレッジ効果です。

賃貸経営におけるレバレッジ効果とは？

賃貸経営用のマンション（販売価格1000万円）を購入する際に、自己資金200万円があれば、残りはマンションの資産価値を担保にローン借入れにより資金を準備することができます。このように小さな自己資金で大きな商売を出来ることをレバレッジ効果といいます。

賃貸経営を目的とした不動産投資は、安全性が高いが利益率は小さいと言われています。しかし、レバレッジ効果の視点から考えれば自己資金の何倍もの投資効率を得ることができると考えられているのです。

レバレッジ効果のデメリット

レバレッジ効果も、投資手腕の一つである以上デメリットも存在しています。金融投資、先物投資なども同様ですが、購入するマンションが入居者ニーズを捕らえおらず経営失敗となれば、レバレッジが大きいほど損失も多くなるということを理解しておく必要があります。

賃貸マンション経営の失敗事例とその原因

賃貸マンション経営において失敗頻度の高いものは限定されています。

原因「賃貸経営参入初心者にありがちな経験・知識の不足」

失敗「環境などにより賃貸経営に悪影響となる物件の購入」

不動産業者の言葉を信じ込み、自分自身で裏付けを行うことをせずに賃貸用マンションを購入してしまうことです。不動産業者は売買契約を成立させたいため購入に後ろ向きとなるような内容を詳しく説明せずに契約を行う場合があるのです。

例えるなら、近隣のスーパーの閉店時間が9時、壁が薄いため夜間の騒音が激しいなどのように実際に住んでみなければ判らないものがあります。これらは決して、建物の売買自体を無効と出来るような瑕疵ではないだけでなく、入居者が決まって初めて問題が露呈することになります。

事前に問題を知っていれば、購入を断念する。値引きを行う。などの対策を立てることが出来ますが、知らなければ後の祭りです。

賃貸経営用マンションは、長期間に渡り利益を生みだしてもらう大切な資産です。「増税があるから！」などのように急ぎ、勢いだけで購入を決定してはいけません。あなたが購入しようと考えているマンションの価値が妥当かどうかを入念に考えることが大切です。

原因「ニーズ調査不足」

失敗「空室問題」

賃貸マンション経営におけるリスクで失敗例が多いのは、空室問題です。

部屋の入居者がいなければ収入が失われ、ローン返済をはじめとする支出だけが増えていきます。

空室となる要因には、立地、交通利便、築年数、設備の使いやすさなどが考えられます。これらは購入時に判断する重要なポイントで、賃貸用マンション購入の選択を間違ってしまえば購入したマンションは、利益を生み出す資産ではなく、損失を生み出す負債となってしまいます。そのため交通利便、周辺環境、建物のニーズなどを調べることが大切です。