賃貸マンション経営には、パートナー(不動産業者)選びが重要

公開日: : | マンション投資 |

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不動産投資で利益を得るためには

  • マンションの売却益を目的とする短期事業
  • マンションの家賃収入を目的とする長期事業

この2つに分けられます。売却益を目的とする短期事業は、不動産売買のプロである不動産業者であっても難しいため、不動産投資に参入する投資家の多くは家賃収入を目的とする賃貸マンション経営による投資が一般的とされています。

しかし、賃貸マンションの経営が、不動産業者の力を一切借りる事無くできるか?というと「出来ない訳でもないが、難しい」というのが現実です。ノウハウもない中での経営は時間や手間がかかるだけでなく、大きな損失に繋がるため、重要な部分はプロに任せる方が安心できると考えられます。

信頼でき、実力のある管理業者と手を組む事で、資産価値、家賃収入の最大化に繋がるため、管理業者の選択基準は理解しておく必要があるのです。

中古・新築・区分・一棟、売買時の不動産業者の得意分野を知ろう

賃貸マンションでは、どんな特徴を持つマンションを購入するかを決定することが、不動産業者を選ぶ最初の判断要素になります。不動産業者によっては、物件の特徴によって得意、不得意が分かれるのです。

どれ程の予算で、どのような規模の賃貸マンション経営を開始するのか?明確な目的を決定し、その分野に強い不動産業者を探すことが重要です。

投資対象の種類  
エリア 東京都、大都市、首都圏 購入額が高い

地方、都市郊外     購入額が安い

購入規模 1棟購入

土地、建物の全てを所有するため高額となるが担保価値が高い

全体的な管理権限があるため、改装、ルール変更が容易

 

区分購入

担保価値が低いものの、購入額は1棟購入と比較して安い

 

築年数 新築

投資用に建築された物件なら「設備」「立地」「建物」「ブランド力」が強いが高い

 

中古

古くなるほど価格は安いが、担保価値も低くなるため、借入額もそれに応じてちいさい

築年数に応じた、修繕、リフォーム、リノベーションが必要となり、資金調達は「不動産投資ローン」とは別途借入申請が必要

 

自己資金や借入総額を考え、自分が賃貸経営を行う物件の種類を決定します。購入物件の分野が決まれば、その分野を得意としながら、数多く手掛けている不動産業者を選びます。

重要なのは、不動産業者が売りたいものを「売りつけて来る」のではなく、オーナーとなるあなたが欲しいものを「紹介してくれる」不動産業者なのです。

マンション購入から管理まで任せられる不動産業者

賃貸マンション経営を行うということは経営者になるということです。経営者にとっての仕事は「マンション選び」を選んで終わりという訳ではなく、その後の何十年にも及ぶ物件管理、入居者管理が続きます。これらは自分で行うこともできますが、専門知識や経験が必要となるため、専門の管理業者に委託するのが一般的です。

マンション購入時に売買業務を委託する不動産業者とは別に、管理業者を別途探すことは大変手間と時間がかかるものです。そのため販売から管理まで全てを任せることができるような不動産業者を選ぶのも一つの手段と考えられます。

購入から管理まで任せることが出来る不動産業者は、賃貸経営に対するノウハウをマンションの購入時に活かすことができるため大きな利益に繋がります。不動産業者を選ぶ際には、購入から管理まで任せられるかどうかの検討を十分にして決めるのが良いでしょう。

資金計画時に協力を期待できるか?

マンション選びでは利回りに注意を向ける人が多いです。しかし、それ以上に注意を向ける必要があるのは空室リスクを視野にいれたマンションの運用計画から導き出される「月額家賃収入」「月額返済額」「総借入額」を考えたマンション購入です。

例えば、十分な自己資金があり借金をせずに、新築マンションを購入するほどの余裕があるのなら将来的なトラブルも難なく乗り越えることができるでしょう。しかし、本業に従事しながら、賃貸経営に手間暇をかけず、リスクを抑えた堅実な経営をしたいというなら、入居率の高い「都心」で購入価格の安い「中古マンションを区分購入」することおすすめします。

賃貸マンション経営を行う人の多くは、金融機関から不動産投資ローンを通し借入れを行います。この際に、あなたの予算状況、ライフプラン、などに配慮した資金計画のもと最適な賃貸用マンションを提案してくれる会社こそが、相応しい信頼できるパートナーといえます。

まとめ

賃貸マンション経営は、1区画の所有から開始したとしても多くの資金が必要になります。その後、利益を重ね徐々に所有マンションを増やしていこうと考えていたとしても、最初の経営で成功しなければ、次のマンション経営へと進もうとは考えません。そのため不動産業者は、このような複数所有オーナーに対しては成功者として信頼を寄せます。その結果、不動産業者は優先的に競争力のある地域のお買い得物件情報を優先的に提供してくれるようになります。こうして力のある経営者はより良い不動産業者をパートナーとして選びより一層の成功を掴んでいくのです。

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