要注意!賃貸マンション経営に隠れるリスク

公開日: : | マンション投資 |

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景気回復傾向にあるものの、高所得者にとっては様々な税負担が強いられ、減税、取得増の効果を持つ賃貸マンション経営はますます魅力的な存在となってきており、賃貸経営の参入のためマンション購入を考える人も増えてきているのではないでしょうか?

  • 初期投資額の大きさ
  • 不動産目利きの重要性
  • 経営者としての覚悟

しかし、上記のような理由から、賃貸経営参入に躊躇する人も少なくありません。そこで不動産投資参入に必要とされる、賃貸経営用マンションを購入する時の注意ポイント、実際に発生している失敗などを知ることで、リスクを減少させる対策たて賃貸用マンション購入を進めていくことが必要となっていくのです。

賃貸マンション経営のリスク

そもそも賃貸マンション経営とは、マンションを貸出すことで継続的に安定した家賃収入を得ることを目的とした経営方法です。つまり賃貸マンション経営における失敗とは、予定していた家賃収入が入ってこないことと考えるべきでしょう。

家賃収入が得られない状況とはどのような状況なのでしょうか?

家賃収入停止の理由  
家賃滞納 入居者が十分に入る物件である状態でありながら、家賃収入を得る事ができない。

 

家賃滞納が起こる理由

・入居者の審査、選別、保険加入の状況

・家賃督促が不十分

 

対策

入居者募集、家賃回収業務の2つに問題があります。賃貸管理会社を利用しているのであれば、滞納が続く入居者への法的対応も視野に入れた状態で管理会社の変更をおすすめします。

入居者が入らない 立地に問題がある

建物に問題がある

価格に問題がある

集客に問題がある

案内に問題がある

 

このように、賃貸経営用マンションと管理会社の選択が原因となっています。マンションの選択に関しては「立地」以外の建物のクオリティや提供方法、家賃設定のバランスで対策を行う必要が出てきます。

マンション購入時のポイントと失敗例

近年は賃貸マンション経営を最初から視野にいれたマンション建設も盛んに行われています。新築マンションであれば価格は高いものの「立地」「建物」においては魅力のあるマンションが提供されることが多いです。

中古マンションであれば新築マンションにはない「価格」への有利性が生まれます。また、築年数が古くても土地開発が盛んな頃に建てられたマンションの多くは「立地」に恵まれているものも多いという利点があります。

その結果として

  • 初期費用を安く抑えることができる
  • 利回りが高い

このような利益を得ることができます。

しかし、「管理費(メンテナンス費)」「修繕積立金」の高さや、想定外の修繕費用が必要となることも多くあるため注意が必要となります。

中古マンションを購入したものの、実際に居住が行われて初めて発見できる欠陥などもあります。その結果、予定外の出費で数百万円もの支出が発生するなどということも往々にしてあるのです。想定外の費用出費が重なれば、結果として不動産投資を行う意味があったのか?などという疑問が生じるため、物件選びはとても重要と考えられているのです。

不動産会社の選択の失敗例

マンション売買市場が盛んになると同時に、近年不動産会社の設立件数も増加しています。各不動産会社が請求する手数料も業者によって大きな違いが出ており、時には「無料」などとうたう業者もあるため不動産売買を行う業者の選択幅が広がっているという考え方もできます。

しかし、残念ながら無理やりにでも売買を成立すれば良いと考える業者も出てきており、購入したものの「契約内容と違う」などの不満を告げようとしたものの、業者と連絡が取れなくなっているというケースも出てきています。

このように安さに釣られて、他を良く考えずに購入してしまえば、何かしらの問題点が発生してしまうものです。事前に問題点が判っていれば、問題点への対策、問題を含めた経営計画を行うこともできますが、売買を成立させるために問題説明を省く業者も出てきているため、不動産業者選びには注意が必要となってきています。

成功のために必要なポイント

失敗を防ぐために必要なのは、先ずは時間をかけることです。

  • 物件の正しい情報を得る
  • リスクを想定する
  • リスクを回避するための対策、計画を立てる

賃貸マンション経営は、忙しい人であっても負担が少ない投資方法ではあるものの、開始するまでには十分に時間をかける必要があります。これは賃貸マンション経営を堅実な投資方法とするために必要な過程なのです。

賃貸マンション経営、民泊、シェアハウス、転売など、マンションはさまざまな不動産投資手段として投資ファンド、生命保険会社、年金運用基金などのプロにより採用されているほど有効性の高い収益手段として考えることができるのです。

まとめ

リスクにはリフォーム、リノベーションなどの修復費用や、売却を行って初めて利益になるもの、売却がなかなか決まらないものなど多岐に渡ります。しかし、信頼できる不動産会社が正しい情報、リスクまで隠さず情報を伝えてくれることが重要です。失敗を回避するためにも不動産業者を慎重に選びだすことが、賃貸経営において最も重要なポイントといえるでしょう。

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