マンションの空室対策として民泊経営を考えた際に、宿泊者と近隣住民の間に怒るトラブルが最を大きな問題と考える人が多いですが、信頼できる委託業者さえ見つけてしまえば大きな問題は解決したのも同じです。
しかし、その管理会社にどこまでの業務を委託するか？その際の経費はどのように処理されるのか？通常の賃貸経営であれば、維持管理費、修繕費、賃貸管理費、税金などの経費しか掛からないものの、民泊であれば多くの業者が関わると同時に、備品の類も多くどこまでが、経費となるのか？と悩む人も多いです。
確定申告時の経費計上は、税金の支払いを抑えるためにも重要な要素です。確定申告時にウッカリミスを防ぐためにも事前に民泊で計上できる経費を理解しておくことが重要となります。
民泊経営時の確定申告概要
賃貸マンション経営を行う人の多くが、本業を持つ会社員であると同様に、空家対策として民泊経営を行う人の多くが本業を持っています。
この場合「本業を持っている経営者は、副業による所得が20万円を超えた場合に確定申告が必要」とされています。この場合「所得が20万円以上」というのが重要なポイントとなります。民泊経営の売上から経費を引いた残額が20万円以下であるなら、確定申告の必要がないということなのです。
| 確定申告が必要 | 確定申告が不必要 |
| （売上 － 経費） ＞ 20万円 | （売上 － 経費） ＜＝ 20万円 |
【例】
年間の民泊売り上げ：240万円
ローン費用、税金、清掃代、管理費、Airbnb、への手数料、消耗品：150万円
であれば、240万円 － 150万円 ＝90万円となるため確定申告が必要となります。
本業で得られる給与所得と民泊経営によって得られる収入、更に家賃収入がある場合も同様です。家賃収入と民泊収入を足して利益が20万円を超える場合には申告が必要となります。
民泊経営による所得は「不動産所得」あるいは「雑所得」として扱われます。
| 不動産所得 | 自宅とは別に不動産を「自己所有」或いは「借入れ」して、民泊経営を行う場合 |
| 雑所得 | 自宅の一部を民泊経営用として利用する場合 |
不動産所得と雑所得の多くは上記のように分類されますが、各税務署によって基準が違う場合もあるため、実際に確定申告を行う場合には住所地の税務署に連絡し確認を行う必要があります。
民泊経営時の経費分類
民泊経営によって得られる所得も、他の所得と同様に売り上げから事業運営に必要な経費を差し引いて確定申告を行います。確定申告時に多くの人が経費に計上できるものを理解しておらず、本来支払う必要とない税金を支払っています。
税金を抑え、手元に残る収入を増やすためには、経営を行うことで必要となる「経費」に支払った金額を明確にして確定申告時に残さず計上することが重要なのです。
| 家賃、地代 | 民泊経営用の部屋を賃貸契約で借入れして経営を行う場合 |
| 宿泊施設が 自己所有の場合 | 減価償却費、固定資産税、都市計画税 借入れ利息、損害保険料 |
| 修繕費 | 設備の修繕、修繕積立金も含む 資産価値を変えるようにリノベーションの場合は、減価償却資産として数年に分けて分離計上 |
| 家具、家電 | 宿泊施設に必要な、ベッド、テーブル、冷蔵庫、レンジなど |
| 水道光熱費他 | 利用者が使用する水道光熱費、インターネット用Wifi |
| 手数料 | 管理代行、メール代行、広告代行、清掃代行など |
| 交通費 | 管理代行との打ち合わせだけでなく、ゲスト送迎時などの費用も含まれる |
| 備品 | お茶、お菓子、石鹸、シャンプー、リンスなどの消耗品から タオル、シーツまで |
民泊経営は、賃貸経営と違ってゲストを招くことで多くの経費が必要となります。特に広告掲載サイト、メール代行などの手数料は、直接商品が発生する訳ではないので見落としがちになります。手数料の中には〇％とゲストの支払う金額に対して割引いて振り込まれてくることもあるため忘れないようにしてください。
また、民泊用の物件を借りている場合には、賃貸契約を行った際にかかってくる仲介手数料なども経費として計上できます。
まとめ
例え自宅の一角を利用していたとしても、民泊としてゲストを受け入れれば立派な事業となります。そこから十分な売上が発生して利益を得ているに関わらず申告しなければ、それは脱税行為にあたります。
日本における民泊業の日はまだ浅く、民泊に関する法令も未だ全てが整備された訳ではないでしょう。法律の整備までに時間がかかったとしても、一定の利益が出ている以上、税務署は税法に基づいて税金をかけてきます。
確定申告が必要と気づいた時からで構いません。経費計上だけでも１日の締めに毎日書き出してみてはいかがでしょうか？確定申告時の作業が楽になることでしょう。