賃貸マンション経営に成功する人、失敗する人とは?

公開日: : | マンション投資 |

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資産運用というと、その種類はさまざまです。株式、FX、投資信託などの金融系投資商品や、ファンド、インフラ、金、不動産などのオルタナティブ投資という方法に分けられます。

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不動産投資だけでも、売買益目的、家賃収益目的に分かれ、マンションの種類まで考えると多くの種類に分かれます。そんなさまざまな投資の中で、最もリスクの小さい投資と言われるのが家賃収益を目的とした賃貸マンション経営なのです。

賃貸マンション経営のリスク

消費税の増税や、高所得者向けの税金改革が考える中、ますます賃貸マンション経営は注目を集めています。賃貸マンション経営の利点は、金融証券ほど大きな利益を得る可能性はないものの毎月安定した家賃収入を得ることができるミドルリスクミドルリターンという特徴が支持されているためと考えられます。

賃貸マンション経営は、安全度が高いといっても投資には変わらないため、リスクは必ず伴います。しかし、リスク予測を行いやすく同事にリスク対策・回避を十分に行うことができるという特徴を持ち合わせているのです。

賃貸マンション経営リスク

  • 空室リスク
  • 金利上昇リスク
  • 建物、設備の修繕リスク
  • 建物、設備の経年劣化
  • 地震などの災害リスク

このようなリスクが一般的に考えられていますが、本来最も注意するべきリスクが、オーナーとなる人の知識不足を原因とするリスクなのです。

知識不足が生み出す失敗とその原因

賃貸経営におけるリスクの多くは、そのリスクの発生を予測し備えを考えておかなかったこと、ようするにオーナーの知識不足が原因である場合が多いです。

賃貸マンション経営は、長期経営を目的とするため、その成功・失敗の判断を行い難い傾向があります。そのため賃貸マンション経営を行うためにかけた金額・時間・手間に合う利益を得ることが出来たならその経営は成功として判断して良いといえるでしょう。

逆に突発的な支出や空室の継続により、利益の減少、キャッシュフローの赤字が起き、長期継続されるようであれば、経営失敗と考えることができます。このような失敗は本来予測し対策できる範囲のリスクと考えられます。

修繕費などの支出対策

 

・  マンション購入時にマンションの状態を正確に判断する

・  修繕がいつ行われたか?

・  将来的な大規模修繕の予測

・  修繕の積立金の金額

・  入居者の退去時期の把握

空室リスク対策

 

・  駅などの交通機関からの距離が10分以内

・  日常生活を送るために利便性のある設備

・  マンションの内容と価格に妥当性がある

・  ニーズを取られた間取り、環境、設備提供

このようなポイントに注意を向けることで、多くは対策することができるのです。

また、マンション購入時に不動産業者から適切な物件説明を受けることも重要です。この聞くべき説明も不動産業者が自主的に行う「売買契約書」「重要事項説明書」に記入された内容のみでなく、自主的に利益を追求するために説明を求めることが大切です。

賃貸マンション経営成功のために必要なこと

新たに賃貸マンション経営に参入しようとする人は、多くの知識が必要となるもののそれら全てを学ぶことは非常に難しいです。しかし、賃貸マンション経営というビジネスを始めるからには経営者として知識を増やすことが重要なのです。

賃貸マンション経営に限らず、投資を行う際には正しいリスクを把握し、それらを回避するための知識を蓄積し対策を立てることが重要です。そのためにも、賃貸マンション経営を開始する前には、賃貸経営の経験者に体験を聞くと良いでしょう。勉強するためのセミナーなどは多く開催されています。参加する際には、講師が行う成功談だけを聞くのではなく、実際に賃貸経営を行っている人達に積極的に話しかけてみることが重要です。

賃貸経営には、賃貸に活用する不動産を所有することが必要となるため、動く資産は大きいです。そのため不動産売買や賃貸経営には多くの法律により制限が行われています。「借地借家法」「宅地建物取引業法」「不動産登記法」「建築基準法」「都市計画法」「民法」「商法」などが経営に関わってくるのです。

このような多くの知識を把握することは難しいものの、それらはトラブル回避、トラブル対策のためにも重要です。そのため、常識と知識ある不動産業者をパートナーに持つことが重要となるのです。

まとめ

賃貸マンション経営は、利益を目的とする投資の一つです。そのため当然リスクとリターンに関わる確定申告時のポイントなど最低限知っておく知識があります。それらの知識不足は不動産投資にとって、大きなリスクとなる可能性が高まります。

近年、賃貸マンション経営を含む不動産投資に関する書籍が多く販売されています。また必要な知識をネットなどで得ることもできます。常に状況に応じた知識を自らの判断で選び学びながら慎重に投資を勧めることが出来るか?どうかが、賃貸マンション経営の成功・失敗を左右すると考えられるのです。

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