「設備」に注目した賃貸経営用マンションの選び方

マンション投資が盛んとなり、賃貸投資用に販売されているマンションが増加している中、マンションを選ぶときの購入基準の一つとして「設備」への着目があります。マンションの設備は入居者の生活の安全性や豊かさを左右することもあり、転居を考える人はそれぞれ独自の基準を持っています。

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個人の基準は、生活に求める価値によって意見が大きく分かれるため、着眼点としては面白く、それゆえに得意性を持たせるためのポイントとして活用することができるのです。

時代と共に変化する人気設備

全国賃貸住宅新聞では、毎年入居者のニーズを把握するため各管理会社にアンケートを行い、人気の設備などのランキングを発表しています。入居者の意見を直接取り入れたアンケートではないものの、管理会社が賃貸マンションの客付けを行う際に優位となる設備を入居者と対面している担当者から得ているため、実用的な意見と捉えることができます。

改装費から考えた、マンション設備の優先順位

以前までランキングの上位をしめたバス、トイレ別などは、ランキング上位から消えたものの必要ないと考えられるようになった訳ではありません。新築マンションなら当たり前にあるためあえてランキングに上らなくなってきたのです。

そのため、築年数の古いタイル張りのバス、キッチンなどを改装する場合に、3点ユニット式などは広さや価格的にもお手頃であるからと利用すれば、バス、キッチン別が「当たり前」と考えられるようになった現在では、費用をケチることで改装費はかかるものの収益に繋がらないという結果に陥ってしまうのです。

費用負担が大きいため、損失に繋がる改装

タイル張りの風呂

瞬間湯沸かし器を利用した給湯

バス、トイレ、洗面一体型水回り

これらのような設備を採用している場合、当たり前の設備が採用されていない訳ですから、立地、価格、築年数が浅いなどの好条件が整っていても客付けに苦労することになります。賃貸経営用マンションを購入する際には「価格が安いから」「立地が良いから」などという条件を優先する余り、設備内容を軽視しがちになるため注意が必要となります。

もし、設備条件が十分でないマンションを購入する際には、水回りの設備改装を行った場合に必要な費用を算出した上で、採算性が取れるか？を「人気設備」「家賃価格」「利回り」の面からバランス良く検討する必要があります。

また、設備の改装を行う際には、最低限必要な設備ではなく他との差別化に繋がる設備を予算の許す限り取り入れることが重要となります。

今後人気が見込まれるマンション設備

風呂、トイレ、キッチンなどの水回り、インターネットや電気など配線などの改装では、どうしても多くの費用が必要となります。しかし、設備が古いからこそ安く良い立地のマンションが購入できるという場面が多く、その場合にはいかに費用をかけず改装を行い差別化できるかが、賃貸経営のポイントとなってきます。

そのためには、今後どのような設備に人気が集まるかに注目する必要があります。

治安を高めるためには、オートロック、テレビインターホンが人気ですが改装費がかかる、個別で対応できないなどの問題がある場合には、ドアごとに取り付けられる暗証番号式のロックや、スマホと連動した家電、施錠などのグッズなどに注目が集まっています。

ファミリー向けのキッチンであれば、対面式、カウンターテーブル付きのキッチンを設置することで、育児世代の家族にとって使いやすいマンションとなります。

このように、どうせ手を加えるなら当たり前ではなく、一歩先まで視野を広げることで費用を抑えつた差別化に繋がるのです。

まとめ

賃貸経営を行う人の目的の殆どが収益を上げることなのですから、最新の人気設備を惜しげもなく設置するという訳にはいきません。マンションは建物自体が大きな投資であり、満室高利回りを目指すためには、入居者を想定した状態での設備面の得意性をアピールすることが重要なのです。

そのためには、購入時の設備も重要ですが、改装を行った際に幾らかかり、改装後の利回りがどれくらい期待できるかまで熟考する必要があるのです。