区分所有マンションの賃貸経営リスクを回避する方法

マンションの所有による賃貸経営は大きく分けると「区分所有or一棟所有」「新築or中古」に分けられます。

賃貸マンション経営の経験の無い人が、どのようなマンションを購入し賃貸経営を開始すれば良いのか？というと、新築と中古では築年数、建物設備の管理状況と価格の妥当性により、マンションごとにメリット・デメリット、特徴が違ってくるため、安易に「あなたは初心者だから〇〇がいいですよ」と言い切るのは難しいです。

しかし区分所有と一棟所有では、その違いが明確であるため区分所有をおすすめするのが一般的です。

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区分所有と一棟所有の違い

区分所有

区画分けされ建物内部を、区画ごとに部屋として分けられ販売されます。

１区画ごとに個別に売買されるため、１区画ごとに違う所有者が所有することを区分所有といいます。また、所有する権利を区分所有権といいます。

【例】　１棟50区画（部屋）がある中の１部屋のみを所有

一棟所有

建物全体を１人のオーナーが所有します。

内部は区画ごとに分けて居住用、店舗、事務所などのように分けられ、それぞれを貸し出すことで収益用建物として利用します。

【例】　１棟50区画（部屋）の全てを所有

区分所有と一棟所有の最も大きな違いは、その購入金額にあります。

１棟所有で購入すれば50区画分の代金が必要となりますが、区分所有では１棟所有の50分の１の代金で購入することができるのです。これにより購入代金だけでなく、購入時にかかる仲介手数料、登記料、不動産取得税なども大きく違ってきます。

区分所有の特徴

区分所有物件では、部屋などの内部は区分所有者が独占し利用します。その利用できる部分を「専有部分」といいます。

これに対して、エントランス、エレベータ、階段、廊下などといった居住者全員で利用する部分にかんしては「共有部分」といいます。区分所有でマンションを購入した場合、共有部分は建物全体の全面積に対する区分所有する面積の割合によって、各所有者が共有することになります。

共用部分を所有する割合　＝　専有部分の面積　÷　建物全体の面積

これと同様の割合で、土地部分も同様に持ち分を所有しつつも共同で利用されます。このように区分所有でのマンション購入者は「共有持分の権利」「敷地持分の権利」「専有部分の権利」と3つの権利を持つことになります。

区分所有の特徴

区分所有のメリット

共有部分の管理が不要
購入のための費用が小さく済む
売却を考えた際に買主が決まりやすい（１棟所有比較）

このように、賃貸経営のノウハウを持っていない初心者にとって、参入しやすいメリットが揃っています。

区分所有と１棟所有を比較したときの、デメリットには所有部屋数が少ないため

「空室　＝　収入０」

となり、自己資金の投入が必要になることです。もし50部屋所有しているならば、そのうちの5部屋が空室となったとしても総収入額の90％の収入を確保することができるため、ローン返済やそのほか必要となる経費に自費を投じる必要はありません。

また、管理会社の管理内容が悪い、エントランスの趣味が悪いなど、入居者の印象に強く影響を与える悪い状態であったとしても、一人で管理会社を変更や、エントランスのリフォームを行うことなどできません。変更を行うためには、所有者全員の承諾が必要となるため、もし改装、変更などに金銭負担が発生するであれば、変更自体が不可能となる場合があるのです。

区分所有のリスク回避のために必要なこととは？

区分所有での賃貸マンション経営リスクを回避する方法には

都市部などの人口の密集地域の物件を購入
入居者が想定しやすい環境が整っている
交通利便性が高い地域

このような地域を選択することが重要となります。

ファミリータイプではなく単身者タイプのマンション購入も、リスク回避に有効となります。ファミリータイプのマンションは賃料が高いものの、専有面積や購入額から考えた場合に利益率は単身者タイプと比較して低くなります。加えて入居者が決まるまで時間がかかるため一旦入居者が退去してしまえば、次の入居者が決まるまで長い空白期間ができることが多いのです。

今後、単身世帯数の増加する傾向があることも、単身者タイプがリスク回避に繋がる要因とされています。