賃貸マンション経営は、1棟目が成功した場合、2棟目、3棟目と増やす人が多いです。所有マンションを増やすことで、さらに資産と収益を増やすことが可能となるためです。しかし、そこにはメリットのみでなく当然ながらデメリットも存在してくるため注意が必要となります。
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安定した経営には、メリットとデメリットと理解し、デメリット対策を行うことが大切なのです。
複数のマンション保有は、効率的に利益を増やせる
賃貸マンション経営のデメリットには利益が小さいというものがあります。そのデメリットを排除し、効率的に利益を得ようとするには、マンションの複数所有経営が必要となります。マンション経営における家賃・管理コストは、一定となるため利回りも一定のものとなります。上限のある収入の収益率の最大化を目指し、家賃Up、管理コスト削減を行うよりも、実際には物件数を増やす方が現実的で手軽だと考えられています。
賃貸マンション経営は上手く、手広く、行うほどに効率的に利益を得ることができます。
その理由には
- 賃貸マンション経営に対する知識や経験を取得
- より利益を得られるマンションを取得するためのプロセスの最短化
このようなポイントが上げられます。
始めて賃貸マンション経営を行う際には、勉強を重ね、利益を確実にするため信頼できる人間関係を作る必要があります。
しかし、賃貸マンション経営が成功した結果として、物件を増やそうとしているなら、周囲の関連事業者から「あなたは利益を与えてくれる人」と認識され、金融機関、不動産会社、管理会社などからも信頼を向けられ関係も良好なものとなります。そのため、自分から積極的に活動しなくても「新しい物件を購入したい」という意思を表すだけで、情報が向こうからやってくるようになるのです。
金融機関が融資難易度を下げる理由
- １棟目のマンションの成功による担保の増加
- 経営者としての信頼が保証されている
- ローン返済に対して滞納がないなどの実績
大きなローンを確実に返済している人であれば、金融機関は優秀な顧客として判断するのです。
複利運用で、新たな資産増加
賃貸マンション経営における複利とは、利益の再投資から生まれる、さらなる利益をいいます。賃貸経営などの不動産投資のみでなく、投資全般において複利効果を得ることは成功の秘訣とされています。
例 年間120万円を20年の間、利回り10％
複利効果を得ない場合 240万円
複利効果を得た場合 約700万円
このように2倍以上利益の差がつくのです。
複利運用のメリットは、大きな利益を得ることです。
賃貸マンション経営を行う際には、毎月のローン返済が必要です。１棟のマンションからの得られる利益を、他マンションのローン返済に充当することもできるのです。結果として、小さな資金でより大きな資金を流用できるようになるのです。
それらの反動として、借入金額が拡大することで、空室・滞納の収入減、破損・欠損・劣化などによる修繕費用の支出が一度にかかってきた場合、破産のリスクが大きくなってしまいます。万が一にも破産してしまえば、取得したマンションに加え、それまで蓄えた資産にまで影響を及ぼしてしまうため注意が必要です。
マンションの分散所有によるリスクヘッジ
賢いマンション経営者は、資産を分散することでリスクヘッジを行います。投資先の分散は株式、FXなどの金融投資などでも行われるポピュラーなリスク回避方法といえます。その効果は現代ポートフォリオ理論にも提唱されています。賃貸マンション経営にとっても立地を分散させたマンション所有は、リスクとリターンの平準化のために必要な考え方とされるのです。
賃貸マンション経営におけるリスクヘッジには、災害による建物の損傷、消耗、消失などだけでなく、地域中心施設の移転などによる過疎化などを要因とする空室を原因とするキャッシュフローの減少、それらのトラブルを一度に受けることを回避することを目的としています。
リスクの分散化を行うことで、いずれのマンションが不調となっても、他のマンション経営によりカバーできるという効果を期待することができるのです。
また、複数のマンションを所有することで、管理コストはマンション数に比例して上昇することをデメリットと考える人がいます。しかし、交渉次第では全体を同じ管理会社に任せることで、管理費用を値下げすることができ、１部屋ごとのコスト減少に繋がるのです。
相続を配慮した複数所有の長所と注意点
不動産所有に複数の相続人のいる相続問題が絡んだ場合、不動産の所有は少々厄介な問題となります。
一つの不動産を相続人全員で分配しようした場合、売却するにも運用するにも全員の意見の一致とそれに伴う書類が必要となります。また、面倒だからと相続問題を後回しにした場合、相続権が相続人の妻子に移行しより厄介な問題となります。
このように複数の相続人がいる場合、相続する相手に合わせマンションを購入することで問題の回避に努める人がいます。その場合には、立地的に離れていても資産価値が同等になるように、築年数、間取り、立地、広さなどの条件を揃えておくことが重要です。
しかし、相続問題はどんなに慎重に対応してもトラブル原因となりやすいため、現金化しやすい地域のマンションを所有しておくことが重要といえるでしょう。
まとめ
賃貸マンション経営の利益は小さく、どんなに努力をおこなっても限界が定まっているため、利益を増やそうとした場合には複数所有は避けられません。しかし、棟数が増えるほど、賃貸管理会社に任せきりではなく、自ら常に入居状況に対して注意を向ける必要がでてくるため、１棟ごとに自分の力量をはかり慎重に経営を広げていく必要があります。
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