失敗しない堅実なマンション選びのポイント

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営用としてマンションを購入する際の選択肢には、「新築・中古」「単身用・ファミリー用」「都市部・地方」など大きく3つの選択に分けられます。特に賃貸マンション経営の経歴が浅い投資家の場合は、用心深く賃貸経営用のマンションを選択する必要が出てくるのです。

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初心者経営者に必要なのは、冒険ではなく堅実な選択です。物件の特徴を比較し、どちらの選択が堅実なのか?を、入居者の立場にたって考える必要があります。

初心者マンション経営者には、中古・単身者向けが良い

賃貸用マンションは新築よりも中古の方が、利回りが良いとされるため、一般的には中古の方が良いと考えられています。しかし、おすすめとされる中古にリスクが無い訳ではなく、リスクは高くなっています。

新築マンションにもメリットとデメリット

メリットの多くは、入居者に対して高い競争力を持っていることです。

  • 間取り、設備、デザインが最新
  • 空室リスクの低減
  • 入居者が決まりやすい
  • 新築プレミアム価格で、家賃設定が高い
  • 融資を受けやすい

このような有利となるポイントがあります。

デメリットとしては、新築マンションは実際に入居者が決まるまでは周辺相場を反映した家賃を前提に、経営シミュレーションを行うしかなく、実際にどのような家賃価格でどの程度の入居率や利回りを確保できるかは判らないと言う面があります。

中古マンションのメリットとデメリット

購入価格も低く、入居者さえ決まれば安定した収入を確保できる強みをもっているのです。周辺の環境が大きく変わらない限りは、家賃も安定した価格で得ることができることも魅力です。しかし、競争力の弱さをカバーするためにはリフォーム・リノベーションなどが必要となり費用がかかるというデメリットがあります。

単身者用、ファミリー用を選択する際のポイント

ファミリー用のマンション

部屋の専有面積が広いという特徴があります。その結果、購入価格は高くなってしまいます。しかし、家賃は広さに応じて高くなる訳ではありません。そのため単身者用と比較した場合に、利回りが低くなるのがほとんどです。

単身者用のマンション

部屋の専有面積だけでなく、水回りも全般的に狭く建築費用が抑えられています。また、退去から次の入居者が決まるまでの期間が短いという傾向があります。収益率はファミリー用と比較して高くなるのが特徴があります。

賃貸経営用のマンション選びでは、初期投資費用や長期の安定した収入を求めるのが一般的です。資金の余裕がない場合には、中古、単身者用という比較的小さい初期費用で賃貸経営を開始することがよいでしょう。

大きく収益を得たいという場合には、最初のマンション経営が安定した収益を得られることを確認した後に新たな物件を増やしていくことをおすすめします。

中古物件に対する注意点

中古・単身者用マンションという高い利益率が確認できる場合であっても、立地に注意を払う必要があります。駅までの距離が近い、通勤・通学のためのアクセスが良い、コンビニや深夜営業のスーパーが近くにあるなども、入居者にとって大きな生活利便となり、入居率を高めるための要因となります。

立地条件がよければ、高い家賃設定であっても、入居率は上がり、マンションの資産価値の下落幅も比較的小さくおさまります。

今後住まいの需要は、価格よりも住まいの充実が追求されると考えられるため、居住性、機能性に加えデザイン性も今後追求されると考えられます。デザイン性の高いマンションはコダワリを持つ単身者にとって人気も高くなっているのです。

中古で購入したマンションは、そのままリフォームを行い元通りに戻すよりも、トレンドを取り入れリノベーションを行う方が、一時的なコストはかかるものの長期的な目でみれば入居率が高まり、家賃設定も高く保つことができるため、収益を上げることができるのです。

都市部マンションが有利な理由

日本の人口減少は局面に入ったと考えられています。このまま人口の減少がすすめば、当然のように不動産需要も低下します。しかし人口動態を注意深く調査すると、国全体の人口は減少していても全ての地域において人口減少が起きている訳ではないことがわかります。

首都圏をはじめとする大都市では、人口流入が盛んとなっているのです。特に東京都に対する都心回帰の傾向が強くなっています。また、地方と比較して都市部では、通勤・通学に便利な都市部に住む人が増えているのです。

まとめ

不動産投資も投資の一つであるため、リスクなどが無い訳ではありません。しかし用心深くマンションを選べばリスクは、回避不可能な自然災害のみに抑えることができます。現在必要とされる入居希望者のニーズを調べ、マンションに取り入れることで安定した家賃収入を得ることができるのです。

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