始めてでも失敗しない賃貸マンション経営の始め方

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営は投資の中でも収益は低いもののリスクも低いという特徴があります。特に避けようのない災害リスク以外は、用心を重ね工夫を凝らすことで安定した賃貸マンション経営を行うことができます。

そのため

「投資にはチャレンジしてみたいけれど、リスクの大きい株やFXは不安」

「将来、年金だけで生活できるかが不安」

「生活に余裕を持つために、良い資産運用はないだろうか?」

このように考えている投資に興味があるが、リスクは避けたいという人達の人気を集めるのが賃貸マンション経営です。

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不動産投資とはどんなもの?

不動産投資とは、将来的な利益に目的をおいて不動産を購入することをいいます。その投資方法は3種類に分類されています。

  • 安く買い、高く売ることを目的とする
  • J-REITなどの不動産金融証券で配当を受ける
  • マンションを貸出して家賃収入を得る

この中でも、不動産投資として一般的といわれているのが、マンション・アパートを購入して第三者に貸出し毎月の家賃収入を得る賃貸マンション経営です。また、賃貸マンション経営を行っていても所有者にとって都合の良い時期に売却することで、より利益の最大化を目指すことができます。

この賃貸経営用のマンションを購入する際には「1棟」「区分(1部屋ごと)」「新築」「中古」などに分類されています。

初心者でも成功を掴める賃貸マンション経営

マンションを購入するということは、未経験者にとっては「多くの資金がかかる」「経営者としての知識が必要」「管理が大変」などの理由から、賃貸経営の知識がない初心者にとっては難易度が高いと考えるものです。

しかし、賃貸経営は選ぶべきマンションのポイントが明確であり、経営シミュレーションも物件の紹介と共に提供されるのが一般的です。また、資産運用的に難しいかどうか?の判断は融資を行う金融機関という第三者の厳しい意見も参考にできるのです。

  • マンションの購入ポイントを抑える
  • 第三者の意見は真摯に聞く

などの重要部分を踏まえることで、難易度は大きく下がるのです。

サラリーマンによる賃貸マンション経営の有効性

近年ではサラリーマン、公務員といった不動産に関係の無い人たちによる不動産投資が、成功を収めています。

賃貸マンション経営の参入に悩む理由の一つには、マンション購入の初期費用に最低でも数百万円という資金が必要となることです。そのため、自己資金だけで行う人は少なくローン借入を利用するのが一般的となっています。融資を受けるときには、マンションの担保評価に加えて賃貸経営を行った場合の収支計画の内容が重要となります。たとえ希望する条件に一致するようなマンションがあっても、金融機関の融資が通らずにマンション購入が不可能になる場合があるのです。

しかし、サラリーマンや公務員など安定した給与収入のある本業を持つ人であれば、金融機関からの融資が通り安いのです。

賃貸マンション経営を行うメリットには、経費控除と減価償却費の経費計上による現金収入には影響を与えない損益赤字を確定申告することで、本業に対する節税効果が得られるという面があります。賃貸マンション経営は総合課税の対象となるため、確定申告を行うことで本業の黒字を不動産損失による赤字で差し引くことができ、一度収めた源泉所得税の還付金を期待することができるのです。

賃貸マンション経営は、金融機関や管理会社、税理士などという専門家と連携し、マンションの選択、経営計画、融資の受け方、管理の内容・予算条件など初心者の経営をサポートしてくれる信頼できるパートナーの存在が経営の成功を左右します。そのため、細かなサポート・必要な専門家を紹介してくれる信頼できる不動産業者の存在は欠かすことはできません。

賃貸マンション経営の始め方

まとまった預貯金があっても、それら全てを頭金として利用できる人は少なくありません。しかし、現在も超低金利は継続しているということは大きな利点といえます。

金利が低ければ低いほど、借入れに対する返済金は小さくなるため、原状の超低金利はチャンスと考えることができるのです。

預貯金を頭金に活用するにせよ、フルローンで借入れを行うにしろ、資金計画は綿密に余裕をもった状態で作成する必要があります。また、大規模修繕などの大きな費用がかかる状況は、大規模修繕などは事前に経営計画にいれておくことで、突発的な出費が必要となった際にも支えることができるのです。

まとめ

十分な経営計画、物件の捜索のためには不動産業者の選択が重要です。近年では投資用不動産専門の不動産業者も多くなってきています。不動産業者の選択にはWeb検索で業者を数社にしぼり、直接事務所を訪問してみましょう。

複数の担当者を比較し、自分にとって最も信頼できるパートナーを探すことが大切なのです。その際には、マンション経営における成功例を聞くことも大切ですが、それ以上に失敗例、リスクなどのネガティブな面を具体的に尋ね、それらに対する対策などをどのように考えているかも尋ねてみることが大切です。

賃貸マンション経営における収益は長期間であることが殆どです。管理業者とは長い付き合いとなります。焦らず信頼できるパートナーを見つけることが初心者で賃貸マンション経営を成功させるために重要となるポイントなのです。

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