経済は株高、円安傾向が継続しています。その影響を受け外国人投資家によるマンション購入も高まり、マンションの賃貸経営市場が活発化しています。マンションの貸出により得ることができる所得は不動産所得として税金が課せられます。マンション経営を始めるためには納税額の仕組みを知ることも重要です。
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賃貸マンションの経営を行うことで、オーナーは経営者となります。それにより納税の義務が発生するものの不動産投資には節税に繋がる仕組みが数多く存在しています。本業として安定した収入があり源泉所得税を支払っているのなら、副業となる賃貸マンション経営を得て源泉税の還付が期待できるため、その方法を十分に確認しておく必要があります。
不動産所得による経費計上が節税に繋がる
賃貸マンション経営により納税の義務が発生します。課税の対象となるのは不動産所得に対してであり、家賃収益そのものが税金の対象となるわけではありません。総収入金額から諸経費を排除した金額が、不動産所得です。総収入金額とは、賃貸経営を行うことで得られる家賃、駐車料金、礼金などの全ての収入の総合計額です。また賃貸経営における諸経費の範囲は広くそれらを漏れる事なく適切に計上することで節税につながるのです。
経費計上可能な費用とは？
管理費
賃貸管理業者にマンションの維持管理を依頼した際に支払われる費用です。
修繕費
トイレ、洗面所、台所、エアコンなど、マンションに設置してある設備などの修繕にかかる費用です。
損害保険料
火災保険や地震保険などです。
減価償却費
建物を取得したとき、取得費用と耐用年数に応じて、建物の経年劣化による価格の減少を毎年計上することが可能となります。
公租公課
不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税などの税金です。
借入金利息
ローン借入れを返済する際には「借入元金」と「支払利息」の２種類の項目で金融機関へ返済が行われます。そのうちの「支払利息」部分のみが経費として計上できます。
士業への手数料
不動産移転に伴う登記業務は、一般的に司法書士に依頼します。また、確定申告を行う場合に税理士に依頼することがあります。それらの業務を依頼した際に発生する報酬も経費として計上することができます。
その他
この他にも、マンション購入や管理などの移動に必要な交通費、賃貸管理業者などへのお中元やお歳暮などの交際費なども、領収書などの支払い証明ができるなら不動産投資に関する費用として経費計上できます。
赤字経営でも節税につながる
経費の計上を正しく行い不動産所得額を小さくすることが、節税に繋がります。確定申告で赤字となった場合であっても、他の所得があるなら、その所得と給与収入を合算することで節税することができます。
不動産所得では、他の所得との合算が認められる損益通算が可能となっているのです。
【例え】
給与所得600万円があるものの、不動産所得100万円で赤字が発生している場合、600万円から100万円を差し引いた500万円に対し、所得税が課税されます。
確定申告を行うことで、税金が掛けられていた100万円分に対して税金の還付を受けることができるのです。このように確定申告の赤字金額部分が節税に繋がるため、本業での収入が多い人は、減価償却費を大きくとれる物件を好んで取得することがあります。
赤字となっているようでは、賃貸マンション経営を行う意味がないのではと考えるかもしれません。しかし、キャッシュフロー（現金支出）が赤字になった場合であっても給与所得が大きい人にとっては、損益通算での節税につながります。
立地の良い土地価格が高い場合であっても、価格に比例して家賃が高くなる訳ではないものの、人気の立地は売却時の価格が高くなるため最終的な収益は黒字になることも多いため、好んで購入されているのです。
確定申告は面倒がらずに申告することが利益に繋がります。
不動産所得があるなら確定申告を行うことがオーナーにとって利益に繋がることは多いです。しかし、不動産所得、給与所得、退職所得、これ以外の所得、その合計金額が20万円以下である場合には、給与所得に対して年末調整を受けているなら確定申告を行う必要はありません。
不動産所得が20万円以下である場合であっても、不動産所得による赤字を活用し節税を行う場合には確定申告が必要です。
まとめ
賃貸マンション経営の参入者が増加していることもあり、国税当局では不動産所得の申告漏れに対して注意を払っています。特に必要経費として計上できる中でも、交通費や接待交際費や高額となる場合、調査対象となる場合があります。適切な経費処理を行っていれば問題となることはありません。
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