要注意! 賃貸マンション経営の落とし穴

公開日: : | マンション投資 |

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不動産景気の好調や、金融緩和の影響を受けて「住まい」「投資」に興味の無かった人が、少ない自己資金でマンション経営に参入しています。多くの資金が必要になるものの、失敗しても資産が残るから損はないなどの軽い気持ちで不動産投資を開始する人も少なくなく、初心者投資家の中にも大きな損失を出している人もいるのです。

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不動産投資はローリスク、ローリターンと言われてはいるものの、まったく勉強を行わず人に勧められるまま賃貸経営用のマンションを購入しては、失敗に繋がる可能性が一気に高まります。

「損をするような物件に金融機関は融資をしない」

「管理に困るマンションを管理業者が紹介するはずない」

このように購入の判断を他人任せにしてはいけません。金融機関は「最終的に債権を回収できればいい」、管理業者は「管理の撤退」と考え、常に自社に損失が及ばないようリスク回避を行っているのです。あなたが投資により利益を得たいと思うならば、金融機関や管理業者と同様に一人の経営者として事前にリスクを想定し、それらを回避できるよう準備しておく必要があります。

賃貸マンション経営で用心すべきリスクとは?

賃貸マンション経営のリスク
多額の投資資金 金利の動向で支出が大きく変動するだけでなく、災害に遭遇したときには一度に巨額な資産を喪失することとなります。
家賃収入による経営 空室、家賃滞納、相場変動になどで家賃収入が順調に入ってこない事で経営が困難になることがあります。
流動性の低さ 売却しようと考えても即売却という訳にはいきません。

このように賃貸マンション経営には、多くのリスクが存在しています。しかし不動産に関して知識を得た人であれば多くのリスクを回避できると考えることができるのです。

災害であれば「水害の頻繁な地域は避ける」「欠陥住宅を避ける」「保険を活用する」このような対策ができます。十分な対策を行ったものの回避不可能であるなら、もはや避けようのない災害と考えられます。

空室対策も「人気の立地を選ぶ」「取り込めるターゲットが予測できる」「土地開発状況を調査する」などの事前情報を多く集めることで空室の危険性も回避できます。入居者の家賃滞納なども、管理体制が十分整っている管理会社を選べば問題ありません。

売却対策も、最初から売却を視野にいれた物件を購入し、売却時に買主が購入したいと思う条件を配慮すれば比較的早い段階で売却ができるのです。

それでも不安だという場合には、毎月数千円から数万円を積み立てするような気分でJ-REITなどの不動産投資信託を活用するのも良いでしょう。 

賃貸マンションの失敗例

賃貸マンション経営による失敗には多くの人が似たような失敗を繰り返しています。陥りやすい失敗であるものの、事前にその失敗例を知っていれば避けることができる失敗と考えられるため、十分に注意を払って下さい。

1、フルローンを活用した新築マンションの購入

新築マンションは、販売促進費用や業者利益が上乗せされるため実際の資産価値より1~3割程度低い価格となってしまいます。中古で購入するよりもより割高で購入しているのです。新築のメリットには、新築当初の家賃収入はプレミアムがつくため相場よりも10%程高くなります。しかし、稼動と共に新築ではなくなるため、一度入居者が退去してしまえばすぐ相場並みの家賃設定となってしまうのです。そのため、購入前の融資の返済額が、新築プレミアムを基準としている場合、採算が取れず赤字になる可能性がでてくるのです。

2、需要の少ない地域で購入した高い利回りマンション

人口減少の激しい地方のマンションになるほど、都心部と比較して土地価格が安価なため購入価格が安くなります。また、空室状態でマンションが売り出されているのであれば、実際の相場を無視した想定家賃が取り入れられ、高い利回りが提示されてしまいます。

しかし、物件価格が安い不人気地域というだけで、入居者が決まりにくく、高い家賃で入居者が決まるどころか、家賃を下げても入居者が決まらないなどということもあるのです。

また、周辺環境が整っているのに売却価格が安い場合には、将来的に周辺環境の変化(大学、工場、百貨店などの撤退)が想定されていないかを調査しておく必要があります。周辺環境の変化による人の流出は、マンション退去に繋がるだけでなく、家賃相場の低下、需要の激減などにより大きな損失に繋がってしまいます。

そうなってしまえば、売却時に買主が決まらないだけでなく、ローン残高を大きく下回る価格での売却となりローン返済のために自己資金での補填が必要となってしまうのです。

3、計画性のないサブリース契約

サブリースとはサブリース会社によって行われる賃貸物件の一括借り上げをいいます。

マンションの賃貸経営を始めるなら、どんなに用心をしていてもリスクの全てを完全に排除することはできません。家賃低下、空室、家賃滞納などにより収益が安定しないことは大きなリスクであるため、サブリース会社によるマンション一括借り上げを活用と言う人がいます。しかし実際には、マンションの購入や建築前に十分にシミュレーションを繰り返すことで空室は十分に避けられるリスクなのです。

サブリース契約は通常の家賃価格の8割程度の契約価格なだけでなく、それに加え管理手数料も通常の管理価格よりも高いのが一般的です。また、保証されているはずの契約期間や契約金額が必ず守られるとは限らず、借り上げ保証契約だといっても、安心する訳にはいけません。

まとめ

賃貸マンション経営のリスクを下げるためには、納得のいくマンションを探し出し購入することです。利益のでるマンション探しには、あなたの味方として真摯に相談に乗ってくれる不動産業者を探しだすことが賃貸マンション経営の成功には不可欠なのです。

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