賃貸マンション経営では「知識不足」が失敗の要因になる

物価の上昇、年金制度に対する不安、終身雇用制度の崩壊など、将来の不安は尽きないことから安定した収入増加を希望し賃貸マンション経営に注目が集まっています。それらを後押しするように、超低金利や金融緩和の影響を受け不動産投資に対する環境も整ってきているのです。

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投資といわれるものには、リスクがついてまわるものです。どのような投資にも共通する投資成功の秘訣には、リスクの原因となる要素をできるだけ予測し、その要因を排除するための準備を徹底することです。

近年、賃貸マンション経営が盛んになったことから、Webや書籍からさまざまな情報を得ることができるようになりました。多くの情報を得ることで実際の失敗事例を知る事でよりリスク回避に繋がるのです。

マンション購入前に行う収支シミュレーション

知識不足が最も大きな影響を与えるのは、物件を購入を行うときです。購入する物件の将来、10年間に渡るキャッシュフロー表や損益計算書を作成し、賃貸マンション経営に対してシミュレーションを十分に行い十分な利益を得るかどうかを検証する必要があります。

損益計算書

収益面　家賃収入、駐車場収入

支出面　金利、租税公課、修繕積立金、管理費、減価償却費など

減価償却費は損益計算にとって重要な要素となります。また、節税効果を大きくするため、副業として投資用マンションを所有する場合には、条件を満たすことで青色申告の対象とすることもできます。

キャッシュフロー

実際に出入りする現金収支です。

現金の出入りのない減価償却に代わって、借入金の元本が現金支出として掲載されます。

出口戦略を考えた不動産投資が賃貸経営の保険に繋がる

賃貸マンション経営で強調したい部分は、購入した不動産の出口戦略までしっかり想定しておくことです。

・立地的に、売却が容易であるかどうか？

・売却するとき、買主が魅力と感じるかどうか？

・買主が償却期間を、上手く活用できるか？

売却を考える際には、このようなポイントに配慮する必要があります。また、不動産譲渡を行ったときの利益に対して税金がかかってくることも忘れてはいけません。不動産譲渡税は、所有期間の長さによって、短期譲渡所得、長期譲渡所得と分類され税率が違ってきます。

キャッシュフローを算出した際の家賃収入に余裕がなくローン返済も大変。などという理由でマンションの売却を考える人は、売却金額の全てを利用しローン残額を返済しようとしても全て返すことができず売却時に自己資金の投入が必要となることが多いです。

出口戦略に影響を与える空室リスク

不動産投資において最大のリスクでありながら、予測できないのが空室リスクです。賃貸用マンションを購入するときに「これは入居者が決まらないな」と考えながら購入する人はいません。多くの人に訪れる空室問題の多くは想定外の出来事なのです。しかし空室問題は殆どの人が遭遇する問題なのです。そのため、家賃収入がないときにローン返済、税金、光熱費、修繕積立金などの支払いを行うための準備を必ずしておく必要があります。

また、空室は回避不可能であるものの、空室期間を短くするために人気の立地を選ぶなどの対策も健全な賃貸マンション経営には大切です。

収益用マンションの購入は新築と中古のどちらが優位か？

マンションを購入するとき、新築を購入するか？中古を購入するか？悩む人は少なくありません。新築で問題となるのは、購入時の金額に売主、建設業者による利益が上乗せされており、購入した瞬間に資産価値が1～3割値下がりすることが最大のデメリットとなるため、購入金額の安い中古物件の方が優位に感じられます。

しかし、新築マンションの設備は最新のものが取り入れられ、修繕が必要になるまで期間があるというメリットがあります。また、最初から管理を十分に行うことで将来的にかかる修繕費を低く抑えるための工夫を行うことができることも利点といえるでしょう。

金利上昇時のリスクに備える

近年の超低金利や金融緩和により参入条件が低くなったこともあり不動産投資が全般的に増加傾向にあります。しかし、マンション購入に利用できる自己資金もなく、購入金額の全てを借入金で賄ってしまった場合には後々の返済に影響を与えます。

例えるなら、金利を低く設定し少しでも負担を減らそうと考えた場合、変動金利を活用します。しかし、変動金利は景気や日銀の方針で変動します。現在、超低金利ではあるものの不動産景気が好調であることからいつ金利が上昇しても判らない状態です。そのため、金利が上昇した場合に、どの程度金利の支払いが増えるのかをシミュレーションしておく必要があるのです。