賃貸マンション経営にかかる費用とは?

公開日: : | マンション投資 |

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現在の超低金利や金融緩和によって、賃貸マンション経営は富裕層だけの投資方法ではなく、サラリーマンの副業としてもできるようになり、幅広い層が賃貸マンション経営に参加するようになりました。マンション経営用のマンション購入には購入費の他にもさまざまな初期費用が実費として必要となることを忘れてはいけません。

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マンションの購入、賃貸経営には、不動産業者、管理業者、司法書士、金融機関などさまざまな費用を支払う必要があるのです。

マンション経営を始めるためにかかる費用とは?

税金の種類 税金の内容
消費税 課税業者から建物を購入する際にかかる
印紙税 契約書の作成時、領収書発行時に添付
不動産取得税 不動産を購入時した際に課税される。不動産の取得後から6~18ヵ月の間に都道府県から納付書が発行されます。
固定資産税 土地、建物の所有に伴い毎年1月を基準に課税が行われ、4月に納付書が発行されます。

不動産売買時には、不動産の所有日数に応じて負担を行います。

 

不動産業者へ支払う仲介手数料

売買契約成立時にその売買業務に対する報酬として不動産業者に支払う費用です。不動産業者に業務委託を行わない場合には、この仲介手数料は発生しません。仲介手数料で定められた金額には法令で上限が定められているものの下限の定めはありません。

仲介手数料の金額は不動産業者と交わす媒介契約書に定められるため「仲介手数料」「実費請求」などについての内容を十分に確認する必要があります。

売買契約金額 仲介手数料の上限額(消費税抜き)
200万円以下       部分 取引金額の5%以内
200万円超え400万円以下 部分 取引金額の4%以内
400万円超え       部分 取引金額の3%以内

登記費用

不動産登記や、抵当権設定、抵当権抹消などの手続きは個人で行うことは難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記に関わる費用には、登記に関わる変更などを行う際に支払う「登記免許税」と司法書士に支払う「報酬」があります。登記免許税は登記する物件に応じて費用が変化します。また司法書士への報酬は事務所により異なってくるため、費用を抑えようと考える場合には複数の司法書士事務所の料金を比較検討する必要があります。

金融機関への支払い

ローン借入を行う金融機関にかかる費用には手数料と保証料があります。いずれも金融機関ごとに料金設定、支払方法なども違ってきます。

保険

ローン借入を行う場合、殆どの人は金融機関の定める団体信用生命保険への加入が義務づけられています。この保険は契約者の死亡時や、健康上のトラブルにより支払い能力が喪失した場合、契約者に代わり生命保険会社がローンを完済するという仕組みの保険です。

また、このほかにも火災保険、地震保険、施設賠償保険などの加入を配慮する必要があります。

マンション経営の開始に必要となる年収

マンション経営を開始する人の殆どはローン借入を活用します。そのためには金融機関の審査を通過する必要が出てきます。金融機関の審査では「個人の収入属性」「物件の担保価値」「返済計画」などが目安とされ、収入属性は最初から決定された条件なためにマンション経営を開始できるかどうかの大きな目安となります。

居住用の住宅ローン審査であれば年収200や300万円でも通ることが多いですが、収益目的とする不動産投資ローンを活用する場合には、年収500万円程度を目安にする必要が出てきます。

マンション経営において空室は、どんなに恵まれた立地であっても絶対にないとはいえません。空室期間は家賃収入が失われるため、ローン返済などの出費は自己資金で補う必要が出てきます。

まとめ

マンション経営を開始するまでには、物件の購入資金だけでなくこのようにさまざまな費用が必要となります。これらの費用は売買契約を交わす際に不動産業者の担当者が事前に提示してくれます。もし提示が無い場合には遠慮せず尋ねて下さい。

マンション購入後に、リフォームが必要となる場合にはその費用もかかります。その他にも、固定資産税、建物維持管理費、修繕積立金がかかってくることも踏まえて、十分なシミュレーションを行い賃貸マンション経営に相応しい物件を購入する必要があります。

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