日銀のてこ入れによる超低金利と金融緩和が行われる昨今、副収入を得るための投資の手段として、マンション経営が注目を集めています。マンション経営は「１棟単位」「区分単位」による経営と大きく2つに分けられます。
１棟単位、区分単位のメリット・デメリットを比較して、マンション経営を行う際にどちらが自分にあっているのかを検討する必要があります。
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一棟マンション経営によるメリット
一棟マンション単位で経営することのメリットの多くは、オーナーとなる人がマンション経営に力を注ぐことができ、管理会社への依存度が低い場合に高まります。
所有土地の資産価値
最大のメリットは、建物に加え土地も投資対象とできることです。区分単位でのマンション経営では、土地の所有権は部屋の専有面積に応じて共有持分が変わるのが一般的なため、評価対象としては非常に小さくなってしまうのです。
変更やルール設定などを、自分だけで決定できる
一棟マンション単位で経営を行うとき、マンションの所有している敷地全体が資産となります。土地があることの利点は、建物と比較し資産価値の減少が少なく高い担保価値を保つことができるところです。そのため、金融機関から融資を受けやすくなるたり、少ない自己資金で高額の不動産投資が可能になります。また、建物が老朽化したときには大規模な修繕やリフォーム、建物を解体し更地とすることによって新たにマンションを建築、転売を行うなど、将来的に運用できる選択方法が増えることが大きなメリットとなります。
空室に対するリスク対応に繋がる
また、一棟単位での購入のため、まとまった部屋数の経営となります。そのため、ローン返済額を限界とする空室リスクの対策が行うことで、収益の安定化を見込むことができます。区分単位によるマンション経営と比較して、賃料収入などの規模が大きくなるため、得られる収入が増えるという大きなメリットがあります。それだけでなく5棟以上あるいは10室以上による賃貸収入によって事業所得として経費計上を行うことができるようになります。
ほかにも、維持管理費や賃料の変更、修繕やリフォームの時期などを、自分だけの裁量で決定できるため、運用方法によっては、収益を向上させることができます。区分単位のマンション経営では、管理費や修繕積立金など毎月の支出が大きくなり、マンションの収益性を表す表面利回りを比較した場合には実質利回りが低くなりやすい傾向があります。そのため、１棟所有はオーナーの管理度が高いほど、利益率が高く、空室が減るなどのメリットが多くなるため、オーナーの積極性によりメリットが大きく膨れ上がるのです。
一棟マンション経営によるデメリット
一棟マンション経営による最大のデメリットは、マンション購入費用や賃貸経営を開始するまでの経費が大きくなることです。区分単位のマンション経営は数百万円からの賃貸経営を開始することができることに比べ、一棟マンション単位で経営する場合は、数千万円から数億円規模の費用が必要となります。そのため金融機関から融資を受けることがほとんどです。融資を受けることで毎月の金利や返済額によってキャッシュフロー（現金流動）に大きな影響を与えます。
マンション経営を開始するために多くの予算を必要とするため、賃料の下落、入居率の低下など全体的に収支に影響を与える要因に対して、区分単位でのマンション経営と比較して大きな影響を受けやすいです。このような面から考えても、経営が失敗したとき大きな影響を与えることが大きなリスクとなります。
加え、マンションの維持管理やメンテナンスによる負担が、一棟マンション経営の場合に、オーナーが負担を負うことも区分単位のマンション経営にはないデメリットといえます。大規模修繕、清掃、苦情処理などの管理や対応、メンテナンスには手間暇がかかるものです。
そのほかにも、区分単位でのマンション経営と比較すると、流動性が低い資産だということもデメリットとなります。区分単位では、居住用として所有者自身が利用することもできるためインターネットや雑誌などを通した物件の公開も多く、市場は比較的オープンと考えることができます。
区分単位での中古売買の市場は成熟しているため、流動性を高く保っています。しかし、１棟単位の流動は売買金額の大きさから常に鈍化した状態なため、１区分ほど効率の良い売却を望むことができません。
まとめ
一棟単位で経営するマンションのデメリット
- 必要となる費用が大きい
- 管理内容が多岐に渡る
- 流動性が低い
これらのデメリットに対して、マンションの金額に応じた事業計画や経営戦略を行うことが、リスク管理に繋がります。立地条件選別し、入居希望者となる人に見合ったマンションの間取りや、設備を選び、賃料設定と入居者対策をたて、マンションの管理や修繕計画を立てることがマンション経営を成功させるために必要となります。
そのために、マンション経営は一人で全て決定することなく、投資マンションの選定から、不動産会社に積極的に相談を重ねることで、信頼できるパートナーを得ることに繋がるでしょう。
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