マンションを民泊として活用するなら管理会社はどう選ぶ?

公開日: : | マンション投資 |

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マンションの民泊利用を考えた場合に不安となるのは、マンション管理とゲスト対応です。民泊経営を成功させるためには、ゲスト対応、清掃、部屋のセッティング、備品調達などその業務は多岐に渡り、一般の賃貸経営のように入居者さえ決まれば後は家賃が入ってくるというものではありません。

そのため民泊経営における複雑な業務内容をどこまで管理会社に任せるかオーナー側にとって重要となります。業務の全てを任せてしまえば手間暇はかからないものの費用はかかり収益率に影響を与えます。そのため、サービスの費用対効果を考えて業務ごとに任せるという経営方法も検討する必要があります。

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多様化する民泊業務の代行サービス

民泊経営において任せる業務、任せない業務を分類するためには、まずは民泊経営においてどのような業務が必要とされているかを知り、どの業務なら自分で管理できるかを明確にする必要があります。

  サービス内容
民泊に必要な業務内容 ・室内のコーディネート

・物件の紹介とゲスト募集

・宿泊予約や質問などへのメール対応

・清掃や備品の補充

 

代行業者ごとのオプションサービス

 

・多外国語に対応したメール代行サービス

・鍵の受け渡し、最寄り駅からの送迎案内サービス

・滞在中のケータリング対応サービス

・SEO対策を活用した稼働率アップ対応サービス

 

どのサービスも月額定額制の場合には2~3万円台が一般的です。売上に対する比率は25~35%程度です。代行業者ごとに提供されるサービスが増えたと考えるよりも、そのサービス内容を掘り下げることにより差別化することで新たなプランとしているケースが殆どです。

 

競争率を高めるためには代行サービスの選択が重要

代行サービスに全ての業務を委託してしまえば、オーナーは何もする必要がなくなります。また、差別化を生み出せるサービスを選択することで、他の部屋と比較し強いアピール力を持つこととなり稼働率をあげることができると期待できます。

特にサラリーマンなどの本業を持つオーナーにとっては「メールの返信に1時間以上かかる」「言語的な対応が出来ない」などと、ゲスト側が求めて当然のサービスが提供されない場合もあります。そのため代行サービスの選択はゲストの獲得には無くてはならないと考えられます。

代行サービスを利用し、顧客サービスの徹底化、差別化、高い競争力を持つことでゲストの予約が増えた人気の民泊では、稼働率の高さに悩むホストも出て来るほどとなっています。しかし、代行業者の多様化するサービスを活用し過ぎることで、稼働率は高まっても十分な利益を得ることが出来ないということになりかねません。

「利用できる経費」「必要なサービス費用」のバランスを取ることが重要なのです。大まかにサービスの概算を考えながらも十分な利回りを確保する必要があります。

 

ワンルームマンションを借入れた民泊経営
月15泊(年平均稼働率50%)

最大3人宿泊可能 1人当たり7,000円

315,000円(収入)
フル代行サービス     売上25% -78,750円(支出)
ゲスト負担の清掃代金   1回3,500円   -  円
月家賃          150,000円 -150,000円(支出)
水道光熱費・Wifiなど  -20,000円(支出)
    66,250円(収益)

 

全ての代行サービスを取り入れた場合であっても、常に50%の稼働率を維持できるなら、60,000円を超える収入を得ることができることとなり安心と考えるものです。しかし、原状の都市部での民泊平均稼働率は35~40%程度にとどまるため、マンションを借入れし運営している場合には家賃支払いへの圧迫も危惧する必要があります。

 

メール代行と完全代行の比較

代行サービスの全てを活用して行う民泊経営であっても、数か月に1度サービス内容を見直す方が良いでしょう。サービス内容のチェックが必要となる理由には、清掃費などゲストに対して別途請求できる費用などに対して、業務内容が適当になる傾向があります。しかし、ゲストに対して負担を強いることになるため、ホスト滞在型の民泊に勝てません。オーナーが直接清掃や洗濯を行っている場合、清掃代金の請求が2,000円以下に抑えられることになります。民泊競争において価格比較を行う場合には、宿泊費に重点を置くと考えられます。しかし実際には宿泊費と清掃費をトータルで考えるのが殆どなのです。

 

まとめ

多言語対応やSEO対策を行うことで、ゲストとなる人達に対して大きくアピールできますが、そのためには必要となる手数料が増すと共に利益の減少を示します。そのため自分でできることは自分で行うことで安定した利益を確保できることになります。

民泊経営に対して不安を感じ業務に対して全面委託を行っても、自分で出来ることは自分で行うことで過熱するゲスト獲得競争や閑散期を乗り越え、安定した利益を確保できるようになるのです。

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