マンションを民泊活用する場合に必要な契約書内容とは？

地方や郊外を中心に、マンションの供給率が高まくなり空室が出来ています。それらの対策として民泊経営を考える人が増えています。しかし、実際には周辺住民との関係性、民泊管理、ゲスト対応など自分で行わなければいけないこと、日本における民泊経営の経験不足に不安を感じるなどから、マンションオーナーが自分で民泊を経営せず、民泊経営可能物件として貸し出すケースも出てきています。

民泊における法整備が進むだけでなく、オーナーや管理会社の経験が増えることで、マンション空室の救済手段として活用できるのではと期待を向けられています。そこで民泊用物件として貸し出す際の契約方法についてのポイントを説明していきたいと思います。

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民泊用賃貸と居住用賃貸との違い

民泊用賃貸としてマンションを貸し出す際に民泊の形式について知っておく必要があります。民泊経営を行うには、現行法では許可が必要となります。

必要となる資格

・旅館業法の許可

・民泊許可（外国人滞在施設経営事業特定認定）

旅館業法許可での契約注意点

所有するマンションを旅館業法上に乗っ取った宿泊施設として貸し出す場合には、旅館業法に添った改造や設備変更が必要となります。そのため費用対効果的には現実的とはいいきれません。

しかし、複数のフロアがあり、その一部（構想マンションの１、２階部分を限定して貸し出すなど）を宿泊施設として利用する場合には、旅館業法に乗っ取った方が効率的となる場合もあるため、旅館業法の許可は辞めた方が良い、無駄になるというものではありません。

旅館業法の許可を受けるためには事業用として専門家のアドバイスが必要となるため、その専門家の協力のもと賃貸契約書を作成し、民泊事業を実際に行いたいという借主に貸し出す必要があります。

民泊許可での賃貸契約注意点

民泊新法による経営許可を受ける場合、賃貸物件として複雑になります。民泊許可では都道府県知事による特定認定を受けることで旅館業法の適用受けずに宿泊施設の提供が可能となります。

民泊許可による特徴は旅館業法のように設備変更を必要とせず、マンションの一室や一戸建てで民泊経営を行うことができることです。

ホストが物件に滞在する場合には、届出だけで民泊経営開始
ホストが滞在しない場合、管理会社の指定により民泊経営を許可

民泊経営の許可はハードルが低いものの、周辺住民に対しての準備を入念にしておく必要があります。

民泊許可を受けるため必要な項目

転貸可能承諾
住民以外でも使用可能の許可
周辺住民に対して民泊活用に関する一定の周知
民泊時のゴミ出しや問題発生時の責任を負う旨の内容を近隣に通達義務

このように定めされているものの宿泊施設が不足している観光地域では、住民の反対があっても影響することなく許可が行われていく方針となっています。しかし、適切な説明が行われない、苦情に対する迅速・適切な処理が行われない場合には、各自治体で許可基準が厳しくされることもあります。

そのため賃貸契約を行い民泊として貸し出したものの、許可が下りることなく目的を果たせないという可能性もゼロではありません。その場合に行われる契約解除の方法を契約時に明確に定め契約書に盛り込む必要があります。

また、民泊法では年間180日以下の営業日数制限が定められているため、年間の半分の日数しか民泊経営を行うことができません。これでは十分な利益を得ることが出来ないと考えるでしょう。

民泊年間180日以下ルールに対する対策

10部屋のマンションを所有部屋数が10部屋の場合

	A群（5部屋）	B群（5部屋）
年前半	民泊として活用	シェアハウスとして活用
年後半	シェアハウスとして活用	民泊として活用

このように部屋をチェンジすることで有効的な活用が行われています。シェアハウスと民泊をチェンジし活用する場合の契約書は、シェアハウスに対しては一般的な賃貸契約を交わし、空いている部屋を民泊運営に仕様する内容を明記します。

またシェアハウスとしての入居している人達に対して「民泊ゲストに対するホスト役を頼む」などの条件を盛り込むことで家賃設定を安くするなどの取り決めを行うことで、トラブル防止に繋がるというメリットがあります。