お宝ポテンシャルを持つマンションの探し方

公開日: : | マンション投資 |

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東京都を中心とする賃貸マンション経営を行うためのマンション買付け、国内需要の高まりだけでなく、ここ数年は海外投資家の参入や、金融緩和の継続により、都市部のマンション価格が上昇気味となっています。新築の一等地や割高感のある区分建物までもが活発に取引されるようになり、かつて一部にのみ限定して高い人気を集めていた、中古マンションもどんどん取引されるようになったのです。

この不動産景気も何時まで続くか見解はさまざまです。しかし2020年の東京オリンピック、オリンピックまで、あるいは3年は継続するなど、さまざまな見解があるものの、日々行われる経済対策などもあり不動産景気を見極めることは困難となっています。

そんな中、資産を増やすことができるお宝となるマンション購入が重要となるのです。

 

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都市部におけるマンション価格動向

2013~2014年にかけて不動産市場は、ミニバブルと言われマンションが乱開発されていました。マンション開発ピーク時には、新築マンション価格高騰の影響を受けて、中古マンションの価格も高騰したのです。

2015年には、地価の高騰、物価・人件費の上昇、また住宅供給の過剰による空き家率30%などの影響を懸念した自治体によって新築マンションの建築に制限が課せられました。それにより新築マンションの建築は減少しミニバブルは終了を迎えたのです。

マンション相場自体は、都市部においては値上がりの傾向は残るものの、2016年には地域によっては売買取引にも落ち着きがみられ価格上昇にもストップがかかる物件も現れはじめたのです。

しかし、マンション価格高騰の折に不動産投資家の数は激増し、全体的な価格高騰を迎えたことで、お手頃なお宝マンションの存在が表面化しにくくなってきているのです。

 

年代別に注目した中古マンションの特徴

日本の中古マンションには、新技術活用、建築基準、流行などの変化により、マンションが建築された時代ごとに特徴があります。マンション購入時にその特徴への理解によって修繕費、設備交換、構造補強などさまざまな改装費用が必要となる反面、古くても耐久性やデザイン性が高いマンションが幾つも存在しているのです。

リーマンショック前後の2008~2010年

リーマンショック前 プチバブル時のおしゃれで魅力的なデザイン、設備が取り入れられた魅力的なマンションが多いです。

リーマンショック後 建築ラッシュは停滞しマンション工事自体が安定した工期で建てられたことから安全性の高い信頼できるマンションが多いと注目されています。

どの世代でも、プレミア感のある物件や高級思考のもと建てられたマンションは高い価値を維持していますが、コダワリのない量産型のマンションは妥当的な価格で取引されていることが多いです。そのため例え流通の盛んな都市部であっても、利回り7~8%を確保できるマンションを探すことができるのです。

耐震規定の新旧入れ替わり時代

耐震規定は1981年に改正されているものの約3年間(1984年以前)は、旧法を基準とした耐震基準で建てられているマンションも存在しており、旧法を採用してある場合には、構造や耐震面でも現在とは大きな違いがある世代となっています。そのため万が一の地震を視野にいれ敬遠する不動産投資家も存在しています。

しかし、耐震規定改正のきっかけとなった阪神淡路大震災でも、災害に耐えて建材する物件も多いため、一概に1984年以前は投資用には向かないとは言い切れません。見た目の新しさよりも地域の雰囲気との統一感、室内の快適さに重点をおいて賃貸物件を探し、ライフスタイルを充実させる世代にむけて、フルリノベーションを施し貸し出す人も少なくありません。

 

まとめ

リフォーム・リノベーションの浸透により、住まいを購入する人、借りる人いずれも中古マンションに対するイメージが変化してきています。必ず新築の持つプレミア感にのみ人気が集まる訳ではない時代となってきたのです。

マンション外観でマンションの住み心地は変わらないと考え、居住部分の快適性に注目が集まりはじめています。そのため投資用マンションでは「安く」購入し、生活のためのアイデアを施すことで、自分でお宝物件を生み出せばよいと考える人が増えてきているのです。

 

投資用でマンションを購入するなら、質の良い築浅、格安の築古、それぞれのメリット・デメリットを考え、ターゲットを分散することで高い入居率を目指すことも、経営戦略として有効です。

投資用で購入する中古マンションを年代別に区別して自分で探す手間を惜しまなければ、お宝物件として生き返る力を持つマンションを判断する目利きの力も身に付くことでしょう。

 

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