リフォーム自由で貸し、不人気マンションをお宝にする方法

築年数が古い建物、立地的に不便な立地、そのため空室率もあがり採算性が合わない。このような理由から一棟物件であっても格安で手に入れることができる物件もあります。それら格安のマンションを活用、上手く賃貸運用できれば、高利回りの投資も可能となることをご存知でしょうか？

人の欲しがらない格安物件をお宝に換える方法をご紹介していきます。

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マンションをリフォーム自由物件として提供

マンションを賃貸経営に利用するとき、入居希望者が住まいを検討するような状態までリフォームを行い貸し出すのが一般的です。築年数に応じた水回りの交換・掃除、設備の入れ替え、壁の張替、見えないところでは配管の入れ替えなども行われます。少子高齢化、住宅過剰供給などによる空室を減らし、入居者を効率よく確保するためには必要とされています。しかし近年は、リフォームを施しても交通、環境などの立地が恵まれていない限り、入居者がなかなか決まらないという現象が増えてきているのです。

リフォームを行っても入居者が決まらない理由は、入居者のニーズにあっていないことが原因となることがあります。

近年、立地などの優位性がない場合の対策として効果を上げているのが「デザイナーズ物件」「ガレージハウス」「専有面積が広い物件」「１部屋の面積が広い物件」などさまざまです。これらには、住まいをする人の独自希望にマッチした場合に強い効果を出します。

しかし入居者の住まいの希望を１つ１つ満たすことはとても難しく、入居者が自由にリフォームできるという方法でニーズを満たす経営が注目を集め始めたのです。

自由物件として有意義な物件の見分け方法

リフォーム自由をアピールポイントだといっても、ルールを決める必要はあります。また、家賃設定を格安にし、リフォーム自由に適用すれば他の条件を一切問わずに入居者が決まるということはありません。入居者にとっての日常生活の過ごしやすさに対する配慮を無視しては決して入居者は決まらないでしょう。

交通利便性には問題がないが、築古な物件

交通の利便性が良い、交通の利便性が大きく影響しないなどの地域において、築年数が影響して入居者の興味を集めることができない物件の場合には、若い世代を対象とする自由なリノベーションに向いています。

3点ユニットバスの時代よりも古い、タイル張りの水回りタイプは、タイルや新たなタイルを張り替えるなどのDIYを楽しむことができる入居者にとっては、問題となることはないでしょう。交通の利便性が多少不便でもファミリー向けの生活環境が整っているのであれば若い子育て世代のニーズを捕らえることも不可能ではありません。

雑居ビルをはじめとする商業物件

店舗やオフィスなどの活用を考えていた商店街など、好立地であるにも関わらず時代の流れとともに空部屋となっていることも増えてきています。このような物件は立地がとても恵まれていることから、事務所費などに予算を大きくかけることが出来ない若い企業家たちのオフィス兼自宅として高いニーズをもっています。彼らにも、仕事、私生活におけるコダワリがあり、外観が古びたビルであっても立地が良く、改造自由であるなら、事業スタイルなどを自由に表現することもできニューズが高まるのです。

入居者、オーナーの納得いくルール設定とは？

自由にリフォームが出来るといっても、ルールを決めなければトラブルの原因になりかねません。リフォーム自由物件を円滑にするために、事前に入居者とオーナーの間でルールを決定しお互い納得しておく必要があります。

原状回復義務なし

リフォーム自由の魅力は、部屋を好みのものにできるだけではなく、退去時の原状回復義務がないことにあります。入居者にとっては、自分の所有物件のように改造できるメリットがあり、オーナーにとっては空室に入居者を迎え家賃を得ることができるというメリットがあるのです。

リフォーム内容の範囲

リフォーム自由物件であれば原状回復義務を定めないのが一般的であるものの、退去後、入居者を募集した際に、奇抜すぎるリフォームにより敬遠されては困ります。そのため、リフォームの内容には対してオーナーによる確認と許可を必要とする方法が望ましいでしょう。また、リフォームの施行に対して「プロの業者」を限定するか「入居者」が自らDIYを手掛けるのか？また、それらの施行に関する範囲をどこまで定めるのかを決定しなければいけません。最低でも、電気、水道、ガス設備に影響を与えるリフォームは、業者に限定する必要があります。

定期賃貸借契約

入居者が自由にリフォームを行っているとはいえ、短期間で退去を行えば困るのは変わりません。そのためある一定の期間を定めた定期賃貸借契約を締結することが望ましいです。退去の必要性が避けられないなら、借主自身が転貸人となり入居者を募集したうえで、オーナーの同意のもと転貸契約を行うことも視野にいれる必要があります。