一棟マンションの魅力 投資用物件としてのメリット・デメリット

公開日: : | マンション投資 |

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資産運用の一つである不動産投資は、安定的な収入が魅力の一つです。株式投資であれば正当な業績を評価していたとしても業界の噂、巨額資金を持つ投資家に結果を左右されるため、必ずしも安定した収入確保に繋がるとはいい切れません。また、万が一にも企業が含み損を抱えてしまえば大きな損失が発生するため、身動きできない状況に陥ってしまうこともあります。

しかし、賃貸マンション経営を目的とした不動産投資であれば、入居者を確保しつづける限り安定した家賃収入を得ることができるだけでなく、その家賃収入が発生しているマンションであれば売却も難しくはありません。

不動産投資はデフレーションにも耐久性を持ち、またインフレーションに対しては現金所有による資産の目減り対策となるため、景気変動の激しい状況でも安定した利益を確保できる資産運用として人気を集めています。

 

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オーナーの経験別、おすすめ投資先物件

個人投資家によって行われる賃貸マンション経営は、2種類の物件状況から選ぶことができます。

単身者用マンションの区分所有(1部屋所有) 初心者向け

1棟所有 経験者向け

このように、オーナーの経験で投資用物件が変化するのには理由があります。区分所有マンションが初心者用とされる理由には、取得費用が安く済むだけでなく、入居者に関わる1つ1つの問題に真剣に取り組むことでき、集中して多くのことを学ぶことができるためです。

 

一棟マンション投資のメリット

一棟マンションには、区分所有物件にはない魅力を持っています。

リニューアルをしやすい

区分所有物件であれば、マンション全体は管理組合により規則が定められ、1つの事を決定するにもマンション全体の承認がなければできません。共用部分が狭く、暗い、換気が悪く臭うなどの問題があっても、リニューアル費用をマンション所有者全員で負う以上はマンション全体の承認がなければリニューアルを行うことはできません。どうしてもリニューアルを行おうと思うなら、他の所有者を一人一人説得して回る必要がでてくるのです。

しかし、一棟マンションであれば、所有者は一人なため、自分が思った時に思ったように手を加え建物自体をリニューアルすることも管理会社を変えることも容易なのです。また、近年不動産運用として注目を浴びている民泊も、ビル単位で規制されることもあるため、1棟所有することで利益の最大化を目指すことができるのです。

土地による資産価値保護

1棟マンションであれば、建物を購入する際に土地も一緒に入手します。しかし区分所有であれば持ち分割合により土地を所有します。このように建物の状況に応じた土地の取得となります。

資産価値があるという理由から金融機関への担保として提供できるため、区分所有物件であれば融資に応じてくれない状態でも一棟所有であれば金融機関からの借入れ条件が違ってくるため融資を受けやすくなります。

 

一棟マンション投資のデメリット

エリア単位で影響を受ける好不調

一棟マンションの全てが同じ住所です。そのため物件エリアの影響からの家賃、入居率の変動に対して全てが一度に影響を受けます。マンションエリアの過疎化がすすめば、マンション全体に空室率が高まってしまいます。

また、地震、火災などの災害も一度に影響を受けてしまう欠点を持っています。

購入価格が高くなる

区分所有マンションであれば、1戸のみの売買価格で購入できます。しかし一棟所有であれば【1戸価格×(件数)】というように購入には大きな資金がひつようとなります。

借入れ金額も大きくなるため、金利上昇が行われればその影響による返済額も大きく変化してしまうため、物件を購入する際のポイントを良く理解し、利益を出すために慎重な対応が必要とされます。

常にマンションの状態を把握し対応を行うマメさが必要

賃貸マンション経営は、管理会社に全て任せればあとは自然に収入を得ることができるというイメージがあります。立地の良い区分所有物件であれば、入居者の家賃回収のみに重点をおくため「管理会社に全てお任せ」は間違いではないでしょう。

しかし1棟所有であれば、建物の維持管理を行う必要性が出てきます。それらも管理会社に任せることはできるものの、管理会社は定期的な点検しか行わないため入居者からのクレームがあって初めて行動を起こすことになり、後手に回る対応は入居者にとって不満の原因となることが多いです。

反面、オーナーが常に気に掛けることで、物件の質が向上し近隣マンションとの差別化を作り出すことができます。

一棟マンションをメリットとするか?デメリットとするか?はオーナー次第という一面も持ち合わせています。

 

資金調達が最大のポイント

一棟マンションで賃貸マンション経営を始めるための最初の難関は、融資のための審査が通るかどうかです。資産価値のある一棟マンションは、担保価値を認めてもらえるため融資を通りやすいのは確かですが、個人属(勤務先、年収、預金など)が融資条件を満たしていなければ融資が通ることはありません。

1棟購入を考えるなら、購入額の2割程度は自己資金を容易しておく必要があります。

 

まとめ

賃貸マンション経営で気を付けなければいけないのは、物件を購入することがゴールではないということです。継続して収益を出し続けるためには、入居率を高めて返済を確実に行わなければいけません。

金融機関が融資をしてくれるからと安易にマンションを購入するのではなく、入居者が確保できるか?収益を確保できるか?設備の入れ替え、修繕までの期間と価格などしっかりとシミュレーションを行い資金計画を立て実行に移す必要があるのです。

 

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