賃貸マンション経営の収益を上げるためには、空室率を下げることが重要です。そのためには建物の見た目、外観や内装を美しく保たなければいけません。入居希望者がマンションを見学した際に魅力だと感じるような状態を保つ必要があります。
築年数を重ねると共に建物は汚れ劣化します。そのような建物をキレイに保ち、劣化を目立たないようにするためには、定期的な修繕は必要不可欠です。マンションの清掃や日常的な管理は管理会社に任せるものの、入居率を保つための対応をできるようにオーナーとしマンションの状況を把握しておく必要があります。
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修繕計画書に必要とされる項目
マンションの修繕をするといっても、場所や設備ごとに修繕の周期は違っています。野外にある手すりや階段、壁、屋根などは劣化しやすいため、こまめにメンテナンスし、補修を行うことで、大規模修繕の際に必要となる費用を抑えることができるのです。また、地下や壁の内側にある給水管や受水槽などは、長期間隔で良いものの確実に補修が必要とされます。
修繕計画書
現状の場所や設備の内容を理解した上で、今後工事が必要となる時期を5.10.15年の周期で捕らえます。そうした上で、修繕計画書を作成する材料とします。
・工事予定を「いつ」「どんな」内容で行うか？
・予算をどれほど確保できるか？
このような内容は、新築マンションであれば、全ての場所や設備が新品の状態なため、一般的な修繕時期や周期を目安として作成します。
しかし中古マンションの場合には、管理状況や風雨にさらされた状況によって劣化具合が違ってくるため、中古マンションを購入し修繕計画書を作る前に、各場所、設備の状況を理解し、各場所や設備にどれほどの期間で修繕を必要とするのかを割り出す事から始めなければいけません。これらの修繕に関する時期や判断は、入居者を募集する賃貸管理業者に依頼することで、プロ目線で適切な指摘を得ることができます。
修繕計画書を作成するために必要な書類
マンションを購入する際に、仲介業務を行う不動産業者に対して、過去の修繕履歴の内容を提出してもらう必要があります。どこの場所を「いつ」「どんな」修繕が行われたかを知る事で、将来の修繕時期を大まかに予測することができるためです。修繕を行った当時の見積もりを売主が所有しているなら、その見積もりのコピーを貰っておくと良いでしょう。その時の工法、業者を知る事で修繕内容の無駄を省くことができます。しかし、複数の工事業者に見積もり依頼を行って、工事費を抑えることも必要となります。
各場所の修繕周期
修繕を必要とする状況は実際に調査を行わなければ判らず、厳密な修繕計画を立てることはできません。建物には各場所に平均的な修繕周期があります。建物の内部であっても細かなチェックが必要となります。
修繕周期の目安
・屋外の鉄製部分 4～5年
・屋内の鉄製部分 7～8年
・給水、排水ポンプ 7～8年
塗装や壁面は風雨にさらされるために常に点検が必要となります。また、吸水・排水ポンプは、常時水と接しているため腐食や劣化が進みやすいという傾向があります。また、常時水が通っているという理由で一度故障してしまうと大きなダメージとなります。破損の発見が遅れてしまえば他の部分にダメージを与えてしまうため、7,8年の周期でメンテナンスを行うことが必要となります。
その他の個所についても10～15年の周期で点検を行い必要があれば修繕や部品の交換が必要となります。
ここに記載された修繕周期は目安でしかありません。利用されている材質や加工次第で劣化の速度に差が出ます。まずは、調査結果にもとづいたうえで、平均的な修繕期間を参考とし、調査結果にもとづいて随時修繕を行うことで現実的な修繕計画を作成することができるのです。
まとめ
点検までの周期が長いものほど、修繕を行う際の費用は大きくなるものです。修繕までの期間が長いからと、まだ大丈夫と安心しきっていては、突然に入居者の生活に影響を与える故障や破損が起こった際の修繕費用を準備することはできません。
また、物価上昇、税金などの変動による修繕費の予測変更も必要となります。この見積もりの予測を甘く見据えていると、いざ修繕が必要となった際に費用が足りず、想定外の資金を準備するために苦労をすることとなります。そのような事態を避けるためにも、賃貸マンション経営を早い段階で綿密な修繕計画とそれに対する修繕費の積立金を行うことが重要でとなります。
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