日本国内で富裕者層と呼ばれる高収入の人達が増加しています。増加の理由は保有する金融資産・株式・投信が景気上昇と共に資産を増加させたためです。安倍政権前の2011年当時の平均株価は8,455円、現在では20,000円を超えているのですから投資家の資産は大きな上昇をもたらしたと分析しています。
景気回復に伴い富裕者層の一部が、株式に加えて活用している資産運用が「ローンを活用した不動産投資」なのです。
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目次
富裕者層の国内不動産投資率25％の秘密
ナショナルオーストラリア銀行によって、日本の年収2,000万円以上の富裕者層（40～60歳代）を対象に庁舎を行った結果、富裕者層の中で資産運用を行っている人は7割を超えており、その資産運用の方法は国内株式77％、国内不動産投資25％という結果がでました。
金融系の投資活用と比較して低い数値ではあるものの、富裕者層のうち4人に１人がマンション経営を行っていると考えれば決して少ないとはいえません。
マンション経営のメリットには
・不労所得を安定して得ることができる
・立地次第では、売却益が得られる
・生命保険の代わりとして活用できる
・源泉税の控除を受けることができる
・事業者として経営を行うことができる
・自己資金が少なくても開始できる
自己資金が豊富である富裕者層にとってなぜ「少ない自己資金」が魅力なのか？と考える人もいるでしょう。しかし、富裕者層だからこそ得られるメリットがそこには存在しているのです。
富裕層だからこそ、不動産投資を少ない自己資金で開始できる
不動産投資は、投資用の不動産の資産価値と、マンション経営から得ることができる収益を担保にして、少ない自己資金でもお金をかりることができます。ローン借入で行うことができる唯一の投資方法が不動産投資なのです。
富裕者層だからと、常に多くの利用可能現金を所有している訳ではありません。資産の多くを株式や投信などに代えて所有していることが多いのです。株式を多く保有する富裕者層も、地主などの不動産所有者も、それらの所有資産を売却して初めて現金を準備することができるのです。それら資産を売却することなく現金を準備する方法がローン借入なのです。
富裕者層の高い信頼は、低金利を可能にする
不動産ローンの借入には、物件の資産価値、収益性が重要ですが、そのほかに借入する者の信用が重要となります。これら「返済担保」「返済能力」「返済資質」の3つによって融資額や融資の際の金利が決定されるのです。
不動産投資は、一般的に長期間の返済、高額な借入となるため最も重視されるのが「担保能力」ですが、それと同時に「物件の持つ返済能力」「ローン返済のための所有資産」などが判断材料とされるのです。これらの能力が高いほど金融機関としては「借入して欲しい」と望む対象として条件を優遇するのです。
減価償却を活用した税金対策と、相続への備え
富裕者層は、一般的な収入の人よりも「税金対策」の影響が大きいです。特に、不動産投資では、毎年経費として計上する「減価償却」と、それに伴う「固定資産の評価減」の影響により大きな節税効果を得ることができるのです。
減価償却とは、建物購入金額に対して残存する耐用年数を活用し経費計上するものです。購入した物件が中古マンションであれば１年あたりの減価償却の金額は大きくなります。
例え 築27年の鉄筋コンクリートマンションの償却期間は「47-27年」となるため残る償却期間は20年です。建物代金が4,000万円である場合、年間200万円の減価償却費を計上することができるのです。
これにより実際に現金を支払うことなく税金を減らすことができるのです。
相続税の計算には購入価格は関係せず、所在地の路線価から評価額が算出されます。この路線価からだされる評価額を減らす方法に「貸家建物付土地による評価減」というものがあります。これは第三者に土地建物を貸し出すことにより評価が下がるというものです。
売買価格１億円だが、路線価格6,000万円と売買価格と路線価の間に大きな差がある場合であっても路線価格が税金の評価対象となるため資産の圧縮を行うことができるのです。
まとめ
富裕者層がローン借入を行い、不動産投資をする場合、より資産が増加するという景気流動という循環が生じます。成功を一つおさめるごとに信用は増し、新しくローン借入を行うこともより簡単にできるのです。
もちろん富裕者層といっても、金融投資と変わらず不動産投資も投資の一つなのですからリスクが0というわけではありません。今後も目標となる物価上昇などにより、定期預金など変わらない貯金額であっても実際の価値は大きく定価してしまう危険性があるため、現在の景気回復という日本経済の流れは、同じ金額の現金をマイナスとするかプラスとするかを左右する分岐点と考えることができます。
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