賃貸マンションで問題化している「おとり物件」とは？

公開日： 2018/01/08 : | マンション投資 |

賃貸マンションを探す際に、インターネットを活用する人が増えている中で、魅力的なマンションを「おとり」として掲載し、集客を行うと言う行為が問題となっています。

おとりに利用されるマンションは、築年数や面積を誤魔化すだけでなく、実際に賃貸として募集していない物件も集客目的として広告掲載を行うこともあるのです。

実際に存在しない魅力的な物件を見て集まる客に対して、

「その物件は、先日入居者が決まったばかりですので、よろしければ他の物件を紹介させてください」

このように、他の物件を進めてきます。「おとり広告」による行為は、本来は宅建業法32条と表示規約21条（不動産の表示に関する公正競争規約）によって禁止されており消費者庁は、不動産業界で作られた団体「不動産公共取引協議会連合会」に対して、不動産販売業務に関するおとり広告に関する取り締まりの強化が要請されたのです。

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宅建業法32条　【誇大広告の禁止】

宅建業者が不動産の売買や賃貸に伴う広告を行うときに定められたルールには

・著しく事実と違う表示

・実際のものより著しく優良、有利と誤解される表示

このような表示は、現実に取引しようとする物件と大きく異なり、顧客は、本来の目的を達成することが出来ないのですから、誇大広告という扱いになります。既に契約済で取引が出ないマンションなどを広告として掲載しつづけることは、おとり広告となるため禁止されています。

おとり広告をおこなった宅建業者は、指示や業務停止。情状が重いと判断された場合には、6ヵ月以下の懲役または100万円以下の罰金、免許取り消しなどの処分を受けることがあります。

しかし、実際に行われている処分は、不動産流動が活発である東京都であっても指示１社、業務停止２社にとどまっています。これはインターネットにおける広告において虚偽を立証することが難しいためと考えられています。

公正競争規約第21条【取引不可能な物件の広告禁止】

広告を行う際に、実際のマンションよりも優良であると誤解を受けるような表示を行うことは、景品表示法の第4条において禁止されています。公正競争の規約は、景品表示法に基づき不動産公正取引協議会により自主的に定められた規制です。

・存在はしない、実際には取引することができない物件（架空情報など）

・存在はするが、実際には取引することができない物件（既に契約済など）

・存在はするが、実際には取引する意思のない物件

このような条件のもと、公正競争規約を基に広告内容に虚偽があれば、不動産会社に厳重警告を行い50万円以下の違約金が徴収されます。また、虚偽内容や虚偽で集めた顧客に対する対応が悪質な場合には、不動産公正取引協議会から消費者庁や国交省に通報されます。

消費者庁や国交省の管轄になることで、景品表示法の措置命令が下され、それに従わない場合には2年以下の懲役または300万円以下の罰金を受けることがあります。

不動産取引の多い首都圏の不動産公正取引協議会では、毎月発行される公取協通信で、その悪質とされる業者とその内容が公表されます。

実際に行われたおとり広告の内容は「実際の家賃よりも安く掲載」「ルームシェア物件を単独物件と誤解をさせる表示」など、実際の契約時に契約書をシッカリと確認さえ行えば、損害を避けることができるものの、長く細かい契約書内容を吟味する人は少ない状況を判った上で説明を省く状態が出来ており、顧客をはめ込もうという意思が悪質であると判断されるものでした。

強化される「おとり物件」対策

顧客となる人の利益に損害をあたえ、不動産業界に対する信頼を失墜させるおとり物件に対し、不動産業界も厳しい対応が行われています。

首都圏の不動産公正取引協議会においては、現在主要とされる大手ポータルサイトを中心に「ポータルサイト広告適正化部会」を設置することで情報交換および相互協力を行い、違反物件の情報共有、違反物件情報の掲載削除が行われています。

これにより違反物件の共有化が促進され、違反物件の削除、広告の改善要望書の送付、不動産会社による自発的な修正などが行われたのです。

まとめ

消費者側のおとり物件に対する意識には、インターネットでの物件探しには、ネットで全てを確認することが不可能なことから、多少のおとり物件は仕方ない、ウソの無い物件や業者に出会えたら幸運というような考えも多いです。これはインターネットを利用した広告への信頼度の低さ＝不動産業界全体への信頼に繋がり大きな問題となっています。

集客はビジネスには必須なものの、ウソやルールを無視することで信頼を失えば結局のところ自分に返ってきます。そのため不動産業界では正しい情報発信、情報登録日、更新予定日の徹底化に伴い誠実な情報管理を徹底し、信頼回復に努めるよう働きかけられているのです。

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