首都圏を中心に賃貸経営用のマンション購入に注目が集まっています。しかし、賃貸マンション経営の全てが成功しているのかと言われると、オーナー自身がどれほど勉強を行い経営に協力的であるかが経営の成功、収益の大きさを左右させています。
マンション経営を始めたものの、中には満室経営でコンスタントに利益を生み出し次々とマンションを購入しているオーナーもいれば、空室に悩み借金返済のために、折角購入したマンションを売却してしまうオーナーもいます。
マンションの立地や建物の魅力により入居率は異なるものの、同じような条件のマンションである場合であっても入居率の差は生まれます。常にマンションが満室で経営も安泰というオーナーは、入居希望者が物件の見学（内覧）に訪れる時点から、入居希望者にアピールを行うことで差別化を生み出しているのです。
内覧に向けた募集、内覧時の案内を行う前、それもマンション経営の開始以前から成功を獲得するための勝負は始まっているのです。
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賃貸仲介業者選びで差をつける
マンションを購入した際に業務の委託を行った不動産投資会社から紹介を受けたまま「入居付け」をお願いしていては、入居率を高めるために最善を尽くしているとはいえません。
入居者募集のための「集客力」を持っているか？が重要となります。目安とするのは、管理マンションの戸数の多さです。多くのマンションを管理することで、１人の入居者を各部屋で奪い合い競争激化すると考えるかもしれません。
しかし、実際には多くの戸数を管理することで、自社ホームページ広告、ポータルサイトなどのアピールだけでなく、折込みチラシ、情報誌などへの掲載を頻繁に行うことができるのです。戸数が少ない場合には、協力関係にある賃貸仲介業者があるかどうかを確認する必要があります。
・戸数の他にも、物件のもより駅近くに事務所がある
・物件内覧時に案内する担当者の印象が良い
・クレームが発生した際に、迅速に対応してもらえる
などが重要です。
マイソクを魅力的に作成することができる
マイソクとは、賃貸業者同士が情報を共有するときや、顧客に情報提示を行うとき、広告柵税時の材料などで活用する物件情報をまとめたものです。仲介業者に業務を依頼した際に作成されます。
入居者を募集する前に担当者がどのようなマイソクを作っているかを確認すると良いでしょう。マイソクには、住所、面積、間取り、階数、家賃、管理費など最低限の情報を掲載することも大切ですが、最も重要なのはより多くの写真を使う事です。
写真掲載の多いマイソクは、内覧を行うかどうか？賃貸業者に問合せをするかどうか？を決定する重要な要素です。写真の掲載数が少なければマイソクを見た人は「写真を見せることが出来ない酷い物件なのだろう」と勝手に考えてしまうのです。そうなれば、内覧希望や、問い合わせを募る事も難しくなってしまいます。
しかし、見た人の印象を悪くする写真掲載なら行わない方が良いでしょう。
またマイソクに重要なのは、生活に便利である周辺環境を提示することです。周辺環境は多くの物件を担当する担当者よりも、マンション所有者であるオーナーの方がより詳しい情報を持っているが多いです。そのため入居者の生活に役立つ情報を担当者に伝えるなどして、魅力的なマイソク作りを行って下さい。
ウェルカムサインと、スリッパを準備する
「内覧に来ていただきありがとうございます」等と書いたサインボードと、それらを彩るインテリア、スリッパなど準備しておくと良いでしょう。歓迎の気持ちが伝わると共に、オーナーの存在を目にすることで、入居者の安心感が増す効果もあります。
準備するスリッパは、入居想定人数よりも多めに準備しましょう。住まいを決定することは生活を左右するため一人で決めるのは不安なものです。友人や家族と共に来訪されるために多めのスリッパが必要なのです。
また、そのスリッパも安物よりも、部屋の印象を良くするようにデザインに拘ったものを準備することをおすすめします。
付近見取り図やゴミ出しルールなどを提供する
入居希望者が、生活イメージをつきやすいように周辺環境や、住まいのルールなどを記載されたものを作り、内覧時に閲覧できるようにしておくと良いでしょう。
単身者向け ：コンビニ、深夜営業のスーパー、美味しい飲食店など
ファミリータイプ ：病院、公園、学校、スーパー、薬局など
その他にも、生活に必要なゴミ出しルールや、管理組合のイベントなど、市町村の支援なども入居者が嬉しいと感じるような情報を揃えておくとアピールにつながります。
期間限定の特典でアピール
最初の段階で入居の選択からはじかれては意味がありませんが、候補に残ったなら入居への決断を後押しするような特典をつけると良いでしょう。
特典は、無理せず入居者が嬉しいと感じるものがおすすめです。
・最初の入居月は家賃〇〇％割引
・ご近所挨拶に使える品をプレゼント
・クオカードプレゼント
などが実際に行われています。その物件の客層にあった特典を期間限定とし付けることで広告費を払う以上の効果を得ることができるのです。
まとめ
ネットが普及した現代では、物件の候補はネットで絞られることが殆どです。内覧はネットでの見た物件の魅力を現地で確認するためと考えて間違いはないでしょう。内覧時の印象を良くするために、家具・雑貨・インテリアを配置し、空家中であっても電気を灯し、よりキレイに部屋を確認することが重要です。
また、冷暖房などの活用により、過ごし部屋という印象を与えることも大切です。内覧希望者の心をつかむため、賃貸仲介業者に任せるだけでなく、いろいろ試してみてはいかがでしょうか？
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