不動産投資で収益Upをするための仕組み

公開日: : | マンション投資 |

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マンションを購入し不動産投資を行うためには、不動産投資でなぜ収益を得ることができるのかを理解する必要があります。不動産投資といっても、収益を出す方法は一つではなく、長期経営を目的としている不動産投資の仕組みをしっておく必要があります。

 

不動産投資の収益には2種類ある

不動産投資にもつ印象は「マンション経営による収益」をイメージする人が多いです。このように購入したマンションなどを貸出して毎月一定の収益を得る方法を「インカムゲイン」といいます。資産を手元に置き活用することで、利益を継続的に生み出すことからこのように呼ばれています。

もう1種類には、安く購入した不動産物件を高く売り、その差額で利益を出す方法です。手持ちの資産を売り払う、つまり値上げによる利益を得られることから、「キャピタルゲイン」と呼ばれています。

インカムゲイン方式

満室状態を保って継続的な家賃収入を得ることが重要となります。そのためには、マンションを購入する段階で入居者となるターゲットを定め、そのターゲットが好みそうな物件を選び、アピールすることが大切です。

マンションを購入した後は、維持管理や修繕を定期的に行うことで、マンションの価値を下げることなく、入居者も快適に暮らせるキレイな状態を保つことが重要です。空室が出れば、毎月の家賃収入が減少します。

また、新しい入居者が決まりやすいように「修繕」を行い、管理会社に入居者募集の依頼を行い「入居計画」「広告掲載」を実行してもらう必要があります。

このように月々の収入から経費を引いて得られた利益を「インカムゲイン方式」による利益と考えるのです。

近年では賃貸マンションだけでなく、民泊、シェアハウスなどの一般の賃貸経営とは違う経営方法であっても、不動産投資の方法の一つとしてインカムゲインと判断し、日々不動産投資に対するビジネスの幅は広がってきているのです。

 

キャピタルゲイン方式

マンションを購入するときは少しでも安く購入するように心がけ、売却するときには少しでも高く売れるように働きかけます。これにより多くの収益を得ることができるのです。インカムゲインと違い気を付けるべきポイントは「入居希望者」ではなく「景気や社会動向、物価などを原因とする不動産の値動き」を予測することです。土地やマンション以外にも、マンションの実際の価値、心理的な価値など、多くの知識を知って、マンションを購入し利益を出すことができるのです。このように価格の動向などが難しいことから、キャピタルゲインは不動産投資初心者向きではないと考えられています。

 

不動産投資を成功させるには、得られる利益の予測が重要

不動産投資を始めるにあたって、インカムゲイン方式、キャピタルゲイン方式のどちらの方法で利益を出すかを決めた後に、不動産投資を成功させるため不動産の価値を見極める必要があります。不動産投資家として経験の浅いうちは、自分の考えだけでは、なかなか実践にまで行きつかず、また不安が多いものです。そのために重要となるのは、信頼できる、常に相談できるパートナーとしての不動産業者の有無が不動産投資の成功を左右します。

また、収益計算方法にも注意をする必要があります。

インカムゲインに多い誤解

【家賃収入=不動産投資の収益】と考えてはいけません。インカムゲイン方式は、賃貸による収入が元ではあるものの、その収入全てが手元に残るわけではありません。維持管理費、修繕積立金、修繕費、清掃費、金利、固定資産税、都市計画税などさまざまな費用がかかってきます。賃貸マンション経営には、それら費用を引いても十分な利益を確保できることが保証されて初めて、不動産投資として成功したといえるのです。

特に、築10~15年前後のマンションを購入する場合には「大規模修繕」として屋根や外壁などのひび割れ点検や防水点検、それに伴う修繕が行われたかどうかの確認が必要です。それら修繕が行われていない場合には、予定している予算がどれほどあるか?今後、維持管理費や修繕積立金の変更は考えられているかの説明を十分に受け、大規模修繕に予測される予算をあらかじめ視野にいれて、収益予測を行う必要があります。

また、入居者に対するアピールポイントとなる、エントランス、エレベーター、廊下、天井などの共用部分が綺麗に保たれているかのチェックも必要です。

キャピタルゲインに多い誤解

マンションを購入・売却する際の「手数料」「税金」「経費」などを配慮せず単純に「売却額 > 購入額」であれば良いと考えるところです。 これら現金の収支を細かくシミュレーションして初めて不動産投資を確実なものにしていくのです。

 

まとめ

購入するマンションを選ぶ際には、その物件の持つ価値を見極め、物件の持つ収益性、情勢を見極める冷静な分析が必要となるのが不動産投資です。

不動産投資を行う際の収益方法として「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」を説明しましたが不動産投資の多くは、売り時「キャピタルゲインでの収益時」を待つ間、賃貸経営「インカムゲインでの収益」を行われるのが一般的なのです。

立地が良いほどインカムゲインによる収益は小さいものの、キャピタルゲインによる売却額は高くなり、いずれか一方を重視するのではなく双方の収益性をバランスよく見定めることが大切です。

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