日本政策金融公庫で手堅く、お得に融資を借入れる方法

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営を開始するには、マンションの所有は当然ながら欠かせません。既に所有している空マンションを活用する場合を除き、殆どの人はローン借入を活用してマンション購入を行います。その際のローン借入で注意が必要となるのは「月々の返済金額」です。現金収支(キャッシュフロー)の視点から、家賃からローン返済、経費支払いを行い、いざという時に利用できる自己資金を貯蓄する余裕を持つ必要があります。

そのために重要と考えられているのは、月々の返済金額を減らすための「借入総額」「返済期間」「金利利率」です。

近年の景気回復により「金利上昇」の可能性にも注意を向ける必要が出てきました。景気が回復傾向であるものの未だ1~2%の超低金利で借入を行う事ができます。バブル時代には5~8%という高水準の金利だったこともあります。今後、景気の回復によっては大きく金利変動が行われる余地は大きく残されているのです。

このような金利不安に対する対策としても、ローン借入先、組み方、自己資金を最大限に活用して賃貸経営を優位に進めることが重要となります。

 

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日本政策金融公庫が提供する不動産ローン

ローン借入において重要なのは、低金利での借入れです。最も融資に対して好意的な金利で提供してくれる金融機関が「日本政策金融公庫」なのです。

日本政策金融公庫は、かつては「国民生活金融公庫」と呼ばれていました。日本政策金融公庫は、中小企業や個人が行う事業を支援する政府の金融機関として知られています。

 

日本政策金融公庫の利点

・社会的弱者を優遇

・固定金利

・保証人不要

・低金利

債務者にとって嬉しい条件が揃っています。不動産投資を理由に融資を受けるときは、個人でも法人であっても「賃貸マンション経営」用として借入を行うことになります。しかし、転売による売買差額益を目的としている場合には借入を行うことができないという特徴を持つため注意が必要です。

 

日本政策金融公庫の欠点

国民が健全な状態で事業を行うための融資であるものの、返済期間が15~20年(一般的な金融機関の不動ローンの最大期間35年)と短いという欠点があります。それでも、家賃と返済額の現金バランスに問題がないのならば、固定金利でありながら1%台の低金利であることから、是非活用したいローンと考えることができます。

 

借入を行うための事業計画書とは?

賃貸経営という事業に対して融資が行われるのですから、融資申込時には事業計画書の提出が必要となります。

事業計画書の内容

・対象物件に対する詳細

・希望融資額

・想定される家賃収入

・月々のランニングコスト(その内訳)

・月々の希望返済額

事業計画書を作成する際のポイントは、貸す側の立場で考える事です。事業計画に対する細かなキャッシュフローの算出に加え、空室、故障などの損失に対する対処法を盛り込んだうえで安全な経営が可能であることを提示する必要があります。

金融機関からどのように融資を引き出すか?も大切ですが、自分が経営しようとしているマンションは本当に利益がでるのか?をシビアに考えるよい機会となります。

経営における「最悪のケース」への対策まで視野にいれ対策することで、事業計画書の信ぴょう性が高まりローン借入を通しやすくなるのです。

 

賃貸業に事業要素をプラスする

事業計画書には「賃貸マンション経営」でも借入理由として問題ありません。しかし、よりターゲットを明確にした上でプラスとなる条件を加える。他にはない差別化を生み出すなどのように、事業性を高めることでより融資を受けやすくなります。

・国際大学側なため、留学生も対象とした入居募集を行う

・入居者のリフォームを認め、相場より高い家賃設定をする

・事務所利用可能な管理規約なため、商業用としても貸出可能

またそれに伴い商業家賃価格も設定する

・単身者が活用しやすいように、家具付きで貸し出しする

・コインランドリー、コンビニなどの誘致を行う

など、立地や周辺環境からターゲットを絞り、安定した家賃収入を得るための計画を作成する。それらにより、他の物件との差別化が行われることで、融資がよりスムーズに行われます。

その他の優遇規定

無担保でも2,000万円程の事業資金の融資が可能です。自宅や投資物件を担保として差し出せば、融資額をさらに増やすことができます。しかし、担保物件の評価判定は、一般的な金融機関よりも厳しく、相場の3割程度、多くても相場の5割程度の追加融資となります。もし、まだ抵当権のついている不動産であっても、2番抵当として担保提供することで融資額が増えるかもしれないため、一度相談してみると良いでしょう。

 

まとめ

ローン借入時に最も信頼されるものは、年収や、事業収益額ではなく、過去の融資に対して返済遅延などなく借入返済を行っているという実績です。

そのため、一度借入を返済し終えた人ほど融資申請がスムーズにおりる傾向があります。安全なマンション経営のためにも積極的に、事業資金を日本政府金融公庫から借入してみてはどうでしょうか?

 

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