賃貸マンション経営で、失敗する人の共通ポイントとは?

公開日: : | マンション投資 |

不動産投資による賃貸マンション経営は、株やFXと比較して安定した収益を得ることができます。

しかし、必ず賃貸経営が成功するとは限りません。経営失敗の末、巨額の負債を背負ってしまうこともあります。それらの失敗には共通したポイント存在しています。それらの殆どは、情報や知識が不十分な賃貸マンション経営を始めたばかりの人が失敗をしているのです。

 

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不足する自己資金

賃貸マンション経営だけでなく経営というものは、どんなに順調に経営が行われていても、大きな問題が起こってしまえば、失敗へと直結してしまうのです。

 

金利上昇で陥る経営不安

現在、金融機関は未だ超低金利が続いています。また、バブル期を超える融資条件の緩和により、不動産投資によるマンション購入を行うには最大のチャンスといえます。

このチャンスを逃してしまえば、物価高、消費税、景気回復による金利上昇などにより、マンション購入金額が上昇してしまう可能性があります。そのため、このタイミングを逃さず、マンションを購入するのも戦略の一つと考えることができます。

だからといって、景気は上向き、金利は低金利、不動産投資にとって好条件、このようなチャンスは二度とないと焦ってはいけません。一度立ち止まり冷静になり、将来的なリスク回避まで視野に入れて不動産投資を行う必要があるのです。例えるなら、現在の超低金利が景気回復状況にある今、いつ金利が上昇するか判りません。

最低金利を活用するために変動金利を選択するか?固定金利を選択するか?この将来おこるかもしれない金利変動が実現した際に、利益を十分に確保できるのか?ということです。すぐに収益がマイナスになってしまうようでは計画を立て直す必要があります。

 

金利上昇時のリスク回避

・自己資本比率(家賃収入に占める返済の割合)を下げる

・返済期間を長くする

・物件の購入価格を下げる

このような方法を取ることでリスク回避に繋がります。安定した収益を確実にするためには、自己資金を多く準備することです。借入総額を減らし返済比率を下げるなどの方法を取り、金利上昇による悪影響に耐えるだけの収支構造にしていくことが大切なのです。

不動産投資の活性化、融資の緩和により、新築マンションであれば自己資金0円でも賃貸マンション経営に参入することはできます。しかし、自己資金を準備しないということは、経済的な不安要素を抱えた状態でスタートすることになるのです。

 

サブリース(家賃保証システム)に潜む落とし穴

賃貸マンション経営を行う際に、注意喚起として言われるのが「入居者がいなければ家賃収入が発生しない」です。

10万円の家賃を想定していたにも関わらず、周辺マンション相場が9万円となったために入居者が決まらない。このような場合に「家賃を下げても入居者を入れた方が良いですよ」と伝える際に使われる言葉です。

しかし、入居者が決まらないことへの恐怖心だけが先立ちサブリース(家賃保証システム)を活用する人がいます。サブリースは、オーナーとサブリース会社の間で行う一括借り上げ契約です。実際の空室に関係なく、毎月一定の収入が保証されるという制度です。

このサブリースシステムには大きな欠点があります。

・周辺相場より低い家賃設定で入居者を募集

・リース契約は、家賃設定の9~7割程度

・リース開始は、入居者募集の1~6ヵ月後

・賃貸管理費用10~15%と一般の賃貸契約より5%ほど高い

・中古2年ごと、新築10年ごとの更新契約の際に、周辺相場に合わせた家賃変更を行うことができる

周辺相場サブリース契約
月額家賃100,000円

入居者決定時入金

90,000円
リース契約

(オーナー入金)

 72,000円

契約で定められた期間無料

賃貸管理費用 5,000円  7,200円
入金総額 95,000円 64,800円

 

サブリースを契約するサブリース会社も仕事ですので、利益を上げるのは当然です。しかし、上記条件ではオーナーにとって不利益な事がとても多いのです。

サブリースを活用しなくても、最初から周辺相場よりも安く貸し出すのであれば、十分に入居者を得る事ができるでしょう。そのため、安易なサブリース契約は自ら経営難に飛び込んでいることになるのです。

 

軽視される管理会社

マンションの立地、建物の状態は入念に選んだのだから、後は安心とばかりに管理会社選びを適当に行うオーナーが少なくありません。しかし、賃貸マンション経営において、管理会社は、入居率、家賃設定の維持、資産価値の低下、入居期間の長期化など、管理会社を厳選することで、より大きな利益をオーナーにもたらしてくれるのです。

賃貸経営における競争力は、価格と条件のバランスを崩すことを意味しています。

立地が良ければ価格が上がる。築年数が古ければ価格が下がる。このように物件の状態が常に価格に反映されるため、実際には競争力は横一線と考えることができるのです。そのため競争力を出すことは「条件は良いが価格を下げる」ことと考えられています。

しかし価格に影響を与えない競争力もあります。入居希望者は、大多数が家賃価格と物件の利便性を天秤にかけ迷います。その迷いに対して解決を促すのが管理会社の仕事なのです。

管理会社も人なため、懇意にしているオーナーを優先して客付けするなどの傾向があります。入居者を確実に確保したいのであれば、経験豊富な賃貸管理会社を選ぶと共に、賃貸管理会社との関係を良好にしておく必要があります。

反面、経験の浅い管理会社、関係性が劣悪な状態の管理会社では、賃貸経営にとってマイナスしか生み出さないことは容易に想像できるはずです。

 

まとめ

不動産投資において、マンションを手に入れるのはゴールではなく、賃貸経営におけるスタートなのです。経営者として継続的に物件に関わり、利益をもたらす人達と友好関係を築くことが成功に必要不可欠なのです。

不動産投資において、成功の成否はマンション次第と考えがちです。確かにマンション探しは重要ですが、それ以上に危機管理に対してアンテナを巡らし、危険を事前に回避することが大切なのです。

 

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