マンションの民泊活用、安定収益には価格設定がポイント

公開日: : | マンション投資 |

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2016年訪日外国人は2,400万人を超え、2017年上半期のみで13,757万人の外国人旅行客を迎えています。この外国人旅行客の増加に合わせて日本の旅館業者を増やすことは難しく、結果として行政までもが民泊ビジネスへの参入へ期待しなければいけない状況がとなりました。そのため新たなビジネスを促す法整備も行われ、投資用マンションの民泊活用のビジネスチャンスが訪れたのです。それに伴い民泊ビジネス参入者が日々増加することになったのです。

マンションを民泊ビジネスとして活用する以上、収益性を無視する訳にはいきません。収益を生み出すことができるか?できないのか?これらを左右するキーポイントは価格設定にあるのです。

 

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民泊に感じる魅力?「価格設定」

安定したサービスが提供されるホテルや温泉などの正規の旅館ではなく、民泊を活用する人達が求めるサービスには「旅行先の文化に触れあう」「自分だけの旅行計画」など旅の目的に合わせた宿泊先を利用する人も多いのですが、それ以上に重要なのは「民泊は周辺のホテルよりも安く泊まれる」ということにあります。

儲かるためには、まず宿泊客に選んでもらわなければ始まりません。そのため、オーナーが宿泊物件を選びたくなるような条件・状態でアピールする必要があります。

そのためには、周辺のホテルや旅館、民泊を配慮した価格設定が重要となります。泊まって得をしたと感じさせることが出来なければ、宿泊客を得ることができません。宿泊物件の魅力として、価格設定は重要な要素となるのです。

 

周辺の宿泊施設の価格チェックが重要

敵を知らなければ、その敵に勝つことはできません。それはどのような商売であっても同じです。そのため周辺の宿泊施設の宿泊料金を事前にチェックすることが重要となります。チェックした施設よりも安く価格設定することが安定した集客を得る条件の一つです。しかし周辺の相場よりも格段に安くするのは控えた方が良いです。安くしすぎる事で宿泊施設に何か補いようのないマイナス点が存在するのでは?と宿泊希望者が疑ってしまいます。

ホテルの宿泊料金は、Webから簡単に調査することができます。また、周辺の民泊の宿泊料はAirbnb(民泊仲介サイト)の条件設定を活用することで、自動的に周辺エリアの宿泊料金の平均価格が表示される機能があります。宿泊客になったつもりで他の民泊を調べてみることは価格だけでなく、室内の条件・状態などがどのように提供されているかを調査することができます。多くの民泊施設を調査するほど、あなたの民泊経営に安定をもたらすのです。

 

「儲かる」の実現には、コストの把握も必要

どのようなビジネスにおいても収益だけで成り立つことはありません。かならずコストがついて回ります。コストが売上以上になってしまえば、利用者が多くなるほど赤字が増えてしまいます。「儲かる」ための価格設定には、民泊を運営するために必要なコストを1人当たりで把握する必要があります。

部屋の改装、ベッドや寝具などの家具設置、水道光熱費、シーツ・タオルなどの洗濯、シャンプー、コンディショナー、ボディソープなどのアメニティ、部屋の清掃費用などを計算して一人あたりの宿泊コストを計算する必要があります。また、顧客紹介料などAirbnbに支払う手数料なども忘れてはいけないコストの一つです。

このように細かなものが少しずつ重なり、宿泊者の性質によってはコストが大きくかかる場合もあり、想像している以上のコストがかかるため注意が必要となります。宿泊料金は、こうしたコストを上回ることが最低限必要ですが、突発的な費用が掛かってくることもあることを理解したうえで、宿泊料金の設定を行う必要があるのです。

利益をだせなければビジネスとしての意味が失われてしまうため細心の注意を払って下さい。

 

民泊ビジネスに必要「Airbnb」の料金設定

オーナーが宿泊者募集時に設定できるAirbnbで掲載する宿泊料金には「基本料金」「清掃費」「追加人数料金」があります。宿泊者はこれにAirbnbへのサービス手数料を加えAirbnbに前払いします。

宿泊の基本料金は1泊当たりの単位で掲示され、金・土の週末価格、1週間割引、月額割引などのOP価格を設定することもできます。

長期宿泊客を得るためには、この価格設定が活用できます。基本料金を高めに定め、長期利用者を対象に大きな優遇設定を付けることで、長期宿泊客を獲得できるのです。長期宿泊での客付けとは逆に、短期の客は基本料金を低くすることで獲得することができます。

清掃費は、1回の利用(宿泊日数関係なし)につき、基本的に1回だけ請求できる仕組みになっています。

追加人数料金は、同伴者1名ごとに対して発生する宿泊料金をいいます。

Airbnbの料金検索で出て来るのは「基本料金」です。そのため基本料金を低く、清掃費を高く設定すれば、収益額には変化がなくても、宿泊希望者の目に届きやすくすることができます。しかし、こういう安易な集客方法を目指すと評価や口コミなどで余り良い評価を受けることが出来なくなるため注意が必要です。

評価や口コミは、集客を高めるための重要な要素となるため注意が必要となります。

 

まとめ

儲けを出すための価格設定には

・周辺の価格設定を調査

・民泊物件の運営に必要なコストを知る

・Airbnbの価格体系を知り、上手に活用する

これら3つのポイントが重要です。しかし情報を集め、それを分析し、経営に活かすというのは大変なものです。そんな人のためにAirbnbでは周辺地域における相場の上限、下限を算出し、推奨価格を出してくれるスマートプライシングというシステムがあります。宿泊価格の上限、下限を知れば、繁忙期には価格を上限にし、閑散期には下限に設定し、価格設定の工夫も簡単に取り入れ安定した宿泊客に繋げることができます。有効活用してみてはいかがでしょうか?

 

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