賃貸経営用にマンションを所有しているオーナーにとって、所有マンションの資産価値を決定するのは管理業者の良し悪しといっても過言ではありません。そのため管理業者の選択はオーナーにとってとても重要となります。しかし重要な要素であるものの、管理業者の働きや実績を自分の目で確認し積極的に管理業者を選んでいるオーナーは多くはありません。
親から相続した賃貸マンションであれば、元々利用していた管理業者をそのまま活用するのが一般的です。その管理業者もマンション建築時に建築を行った建築業者の紹介を受けた管理業者を利用するのが殆どであり、積極的に管理業者を選び、業務内容を吟味し任せている訳ではありません。
不動産経営を行っている以上、入居率を高め、利益を出さなければならず、オーナーは事業者として収益の最大化、コストの最小化を目指す必要があるのです。そのためオーナーは本来、管理業者をビジネス的な視点で選択しなければならないのです。オーナーの利益を損なうような維持管理を行っている管理業者であるなら、管理業者を変更することも視野に入れる必要があります。
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不動産管理業者の業務内容とは
管理業者は、賃貸人であるオーナーと賃借人である入居者の間に立って業務を行います。
・土地、戸建て住宅、マンションなどの付帯設備の維持管理
・家賃、敷金、礼金、更新料などの金銭回収業務
・空室が出た際の退去業務と入居者募集業務
・入居者によるクレーム対処と、入居者の要望収集と対処
・入居者との間に交わす書類管理、鍵などの備品管理
これらの業務は賃貸管理業者における代表的な業務で、管理業者によって行う業務範囲は異なります。詳細などは契約時に確認するものの相続などにより引き継いだ場合、契約内容を再確認する必要があります。
不動産管理業者を選択するときに確認したいポイント
管理業者を選択する際には、最低でも3社以上の管理業者「管理内容」「管理費」を比較する必要があります。比較するポイントは「経歴」「信頼性」「空室への対応力」「管理能力」によって分類されます。
管理会社の事業経歴
・ 長期間の管理経験に基づくノウハウを持ち、設備の維持管理技術
・クレーム対応への知識を持っている
・ 家賃の集金を任せる必要性から、財務面で安心できる必要があります。可能であるなら管理業者の財務諸表確認を行うと良いでしょう。
・ 国土交通省「日本賃貸住宅管理協会」「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」のどちらかに加盟している ・ 地域に根付いた管理を行っている
信頼性
・ 賃貸管理業者を行う担当者の対応が「迅速」で「正当性」がある
・ 管理料金に見合った業務内容を提供している
・ 管理運営の業務報告が定期的に送られ、内容が適切であり、要求すれば丁寧な説明を受けることができる
・ 管理業者の退職率が高く、担当者が頻繁に変更するため業務内容が安定しないなどの不安がない
・ 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、マンション管理士、FP（ファイナンシャルプランナー）などの資格保有者が多い ・ セミナー、会報誌、メールなどによって定期的にオーナーに役立つ情報を送ってくれる
空室への対応力
・ 入居者の審査基準が明確となっており、家賃滞納が無いよう対策が行われている
・ 部屋の退去時期、空室率を常に意識し、事前に募集などをかけることができる
・ いつでも全ての管理物件の空室率が確認できる ・ 家賃滞納に対する保証体制が準備されている
・ REINS（レインズ）を利用し早急に募集情報を掲載できる ・ 築古物件などの修繕履歴の管理状態が記録されている
管理能力
・ クレーム、修繕が必要な状況化において、24時間、365日対応が行われている
・ 入居者、オーナーなどの管理がシステムを利用し適切に効率よく行われている
・ 更新や退去時の事前通知がオーナーや賃借人に行われ、必要な対処が迅速に行われる
・ 管理物件に必要とされる長期修繕計画が5年置きに入念にたてられる
まとめ
不動産管理業者によって行われる業務は、多岐にわたります。そのためオーナー側は管理業者に対し全て任せて面倒から逃れたいと考える気持ちもわかりますが、「管理業者は経営パートナー」という対応で、管理業者に任せるだけでなく業務報告に対しての今後の予測、空室の増加が予測されるなら、その状況になる前に対処するための提案を行う業者であれば、オーナーにとって大きな利益を生み出してくれることでしょう。
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