新築マンション購入、売買契約で失敗しないための契約術

公開日: : | マンション投資 |

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近年は不動産投資にもさまざまな種類が増え、同時に不動産投資参入者も増加しています。そんな中、投資用に新築マンションを選んで購入する人は少なくありません。投資用と設定されたマンションは、投資に必要な要素をあらかじめ備えていることが多く、不動産投資初心者にとっては安心できる物件と考えられるためです。また、本業の業務が忙しく副業に時間を割けないサラリーマン、節税手段を必要とする高所得者達の注目を集めています。

立地的にも好ましい駅近くの新築マンションを投資用として決めた場合「内覧」「契約」「決済」と手順を負い進めます。マンションなどの住まいを購入することは、あなたの人生においても経験のない高額な買い物となるはずです。そんな高額な買い物だからこそ慎重に投資用として価値があるのか?金額が妥当か?などの注意点を十分にチェックする必要があります。

 

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売買契約を交わす前には「レントロール」の再確認が重要

不動産投資用として新築物件を購入する場合には、売主や仲介業者からレントロール(想定家賃明細)の提示が行われます。しかし、この想定家賃明細を信用しきるのは危険です。かならず申込前に想定されている家賃が妥当かのチェックとして、自分で周辺の賃貸情報を確認し家賃相場を割り出す必要があります。

マンションの入居者となる人は、物件に対してどう思うか?何を必要と考えるか?このように入居者の視点となり、購入予定のマンションが他のマンションと比較し強い競争力を持ち合わせているのか?想定されている家賃設定は妥当なのか?などの情報を確認する必要があります。

 

賃貸マンション経営にかかる経費の再確認

不動産投資にかかる経費には、購入時にかかるイニシャルコストと、継続的にかかるランニングコストがあります。

イニシャルコスト

契約書添付用印紙代、日割り精算を行う固定資産税や都市計画税、登録免許税、司法書士手数料、仲介手数料、ローン手数料など

ランニングコスト

各種税金、建物維持管理費・修繕積立金、入居者の管理費、広告費など

購入予定のマンションが区分所有ならば、建物管理費の中に、共有部分の水道代、電気代は含まれているのか?インターネットやケーブルテレビの契約を戸別に行う必要がないか?費用請求は管理費に含まれているのか?を事前に確認しておく必要があります。別途請求されてしまっては、当初予定していた利回り計算に狂いが生じてしまい目的である収益性が確保できなくなってしまうため、管理費の内容確認は重要な項目の一つとして考えられています。

賃貸経営における収支シミュレーションの再確認

先に説明した「レントロール」と「経費」に細かな要素を取り入れることで、不動産投資の収支シミュレーションもより正確なものを作成することができます。また、決算上の「収支」だけに注目するのではなく、キャッシュフローに対するシミュレーションも行う必要があります。

キャッシュフローとは、実際の「収入」「支出」が発生する現金取引をいいます。これらキャッシュフローを考える場合、収益が所得税に加算されるなどの考慮が必要となります。新築マンションの場合には余り見られませんが、賃貸経営ではキャッシュフローがマイナスとなる場合があるため注意が必要です。また、所得税は年収の上昇と共に税率が上がる性質をもつため、本業や他の所得による収入により、所得税率が上がる可能性も視野に入れておく必要があります。

その他にも、所得税の増加に連動し住民税、国民健康保険料も増加します。収入によっては、このように想定外の費用が増える場合があるため注意が必要となります。

 

契約書の記載内容確認

契約書の内容というと売買金額、手付金額、決済日、物件情報などの数字の確認をはじめとする不動産表記だけでなく、契約内容によって損失を受けることがないようにあらゆる項目を確認する必要があります。

瑕疵担保責任

不動産業者が売主の場合、2年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。また、新築住宅であれば、売主(不動産会社の場合)は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)に対して、10年間の瑕疵担保責任を負う義務が発生します。また、瑕疵担保責任への保証保険の加入や、不動産会社によって保証金が供託されているか確認しましょう。

ローン特約

マンションを購入する人の多くはローンを利用します。

売買契約 → ローン申請 → ローン審査 を得て購入資金が融資されるため、ローン審査が通らない場合には、売買契約を履行できなくなります。このような状況に必要なのは「ローンが実行できない場合、契約を白紙に戻す」というローン特約です。

 

まとめ

売買契約書は、宅地建物取引業協会で提供されている文面が基本となっています。しかし、その基本以外に「特別な条項」が設けられている場合には、その文章が自分にとって不利にならないか十分に確認する必要があります。

契約書は、売買契約を締結する前に内容を吟味できるよう余裕を持って受け取ってください。また契約内容も面倒がることなく納得できるまで十分に、不動産業者に確認を行ってください。

 

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