サラリーマンに優位な賃貸マンション経営への参入を考えてみよう!

公開日: : | マンション投資 |

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株やFXなどの金融投資と比較してサラリーマン向けの資産形成方法と言われるのが不動産投資です。そのため「賃貸マンション経営」を行うサラリーマンが増加しています。不動産投資は経営開始までに必要となる費用は大きいという欠点を持っています。

初期費用として必要とする金額の大きさは、収益物件であるマンションの価値「担保価値」「家賃収入」に加えてサラリーマンの安定した給与があるため、金額が大きくても容易に銀行から借り入れることができます。

また、収益性の低さは1戸所有ではなく「複数の戸数を所有」「1棟所有」に挑戦することで月々の収益は部屋の数だけ増加します。不動産投資は条件の良い物件があれば思い切って挑戦するのが良いといわれる理由です。

 

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賃貸マンション経営はサラリーマン向けの投資法

豊かな生活を目標に掲げるなら、資産増加を考える必要があります。金融投資は成功すれば大きく資金を増やす事ができますが、反面失敗すれば所有している資金がアッサリと消え去ります。もし金融投資用にと銀行から借り入れし失敗してしまえば、証券としての価値はほぼ失われていても借金だけが延々と残り続けてしまうのです。

しかし、何もせず積立などで放置するには、現在の金利では殆ど収益はない状態です。

そこで注目を集めたのが不動産投資の中の1つ「賃貸マンション経営」です。金融投資ほどの利益を見込むことはできないものの、預貯金と比較すると利益は大きい。物件の選定には慎重になる必要があるが、日常的な管理は全てを管理会社に委託できる。このようなポイントから忙しいサラリーマンにとっても活用しやすい資産運用とされています。

安定収入のある本業を持つサラリーマンであれば、金融機関からの融資を受けやすく、マンションを購入したことによるマイナス収益(減価償却など)により、本業により支払った源泉税(所得税、住民税)の返還を期待することができます。このようなことから、不動産投資はサラリーマンに多くの利益を提供する投資方法と考えられているのです。

 

収益から投資対象物件を選択

不動産投資を考えた際、投資用物件検討時に投資用マンションの条件を定めておく必要があります。1戸購入(区分所有)、1棟購入、間取り、地域、環境など投資対象はさまざまです。

賃貸マンション経営にとって重要なのは、収益性です。経営目的となる収益が小さければ投資した意味がありません。そのため確実に安定した収益を得る条件は何かを知る必要があります。

区分所有マンションのメリットは、初心者での参入しやすい価格の低さです。しかし収益性の面では決して評価されることがありません。区分所有のワンルームマンションが古い物件であれば1,000万円を切るマンションであることも多いです。

さらに重要なのは、購入を検討しているマンションが他のマンションと比較、検討した結果安定性が高く、条件が良いことが重要です。また区分所有単位のマンション経営であれば、共用部分の管理方法は賃貸管理組合の責任で行われるため面倒は無いものの、自分自身では自由にならないというジレンマがあります。

しかし賃貸マンション経営としての競合が多く、立地条件などに大きな特徴、差別化、メリットがなければ入居者に対して強い期待を持つことができません。立地条件の良さは、物件価格が高額であるだけでなく、希望の利回り条件を満たすためには、家賃価格を高く設定する必要があります。

もし人気の立地を低価格の物件を探そうと考えるなら、他にマイナス要素を持つことになります。重要なのは問題物件を避けるのではなく、マイナス要素を取り除く、マイナス要素が気にならないほどのメリットを提供できるなどの付加価値が必要となってくるのです。しかし区分所有マンションでは、1部屋単位での工夫が難しいため、その結果、高い利益率での売買提供を行っているものも少なくはないのです。

 

収益性の高い1棟所有

賃貸マンション経営を利用し、現金収入を大きく得ようとする場合には、土地付きマンションやアパートをそのまま1棟所有することです。1棟所有であれば同条件の区分所有と比較し部屋数に比例した収益を増加することができます。

マンション購入やそれに関わる初期費用は大きくなるものの、土地付きであるため評価額は区分所有よりも大きくなり、ローンを組みやすくなるのです。またローン金額が大きくなることで、適応される税制度も「個人の不動産所得」から「事業所得」と変わるため、税金の優遇措置が大きくなり、控除額も大きくなります。サラリーマンであれば本業で支払った所得税が全額還付されることもおおいです。このように、現金収入という点だけでなく、税金の控除により利益率が多くなると考えられるのです。

1棟所有の場合、維持管理や修繕などを一括管理で委託することができます。それにより管理会社から割引きを受けるだけでなく、上顧客として扱われ、入居希望者を優先的に斡旋してくれることもあります。また、修繕時期や修繕方法なども自分のペースで決定することができるため、予算に余裕のあるときに改修を行うことができます。

1棟マンションでは自然災害時にマンション全てが被害にあると言う欠点があるものの、1棟所有は土地全体を所有しているため、再建築も比較的容易な状況と考えられています。

 

まとめ

区分所有であろうと、1棟所有であろうと大切なのは「物件選び」と「賃貸管理業者選び」です。どちらも不動産業者の力量や相性に左右されるため、信頼できるパートナーを得ることがマンション経営においては、最初から最後まで一貫して必要な条件となります。

 

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