不動産投資と住まいの併用は、利益を与えてくれるのか?

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸経営と自己居住用物件これらを同時に所有することができるのが、賃貸併用住宅です。毎月家賃収入を得ることでローン返済の負担を軽減するできるため、自宅ローン返済の難易度が下がると注目を集めています。

これら賃貸併用住宅のローン返済をシミュレーションすると、居住用の戸建て住宅のみの建築と比較した場合に、大抵の人は大きな利益があるように感じてしまいます。しかし、全ての居住用物件、投資用物件に利点や欠点があるように、賃貸併用住宅も利点と欠点が存在しているのです。

 

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賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅を所有する最大の利点は、居住用住宅でありながら賃貸経営を行うことで家賃収入を得ることができることです。100㎡を自宅用として利用し、残り100㎡を25㎡ずつ4部屋に分ければ【家賃5万×4部屋 毎月20万円】の家賃収入が入ってくるため、そのお金を利用しローン返済を行うことができます。

建物面積の半分以上を自宅として利用することで、収益を得るにも関わらず自宅購入として住宅ローンを組むことができるのです。不動産投資ローン場合、基本利率が2~10%であっても、住宅ローンであれば1%台の低金利でローンを組むことができます。またローン期間も所有者居住用であることから最長35年ローンが可能となります。

また、住宅ローン減税も利用できるため、税制においても投資物件を購入するより大きなメリットがあります。

収益用と居住用の建物が併用されていることを活かした賃貸経営を行うことは、入居者の生活(宅配の代理受け取りなど)を支援することもできるため、入居者との関わり方次第では、他の物件と比較し大きな差別化を生み出すことができます。

 

賃貸併用住宅の注意点

自分の居住用住宅を建築するとき、短期住まいとしてわざわざ建築する人はいません。その殆どが、長期住まいとすることが前提です。そのため「住まいの快適性」「周辺環境の充実性」などの比重を優先的に置き、費用も建物へ重点を置くあまり、安い土地(立地的に不便)で妥協することが殆どです。

しかし「ファミリー世帯の持家居住」と「単身世帯の賃貸住まい」では、住まいに求めるものが違うため、オーナーの都合に合わせた立地(土地は相続)を選ぶことで、入居者にとっては住まいの選択基準に当てはまらない場合があります。

賃貸併用住宅を建てる場合には、まずは「自分」ではなく、賃貸で借りるだろう人の都合を配慮した上での立地条件が重要です。

 

賃貸併用住宅の欠点

賃貸併用住宅の利点となる住宅ローンにも制限があります。

住宅1戸にしか利用できません。

自宅と認められるためには、住民登録や自治体参加が必要

もし他県在住の人が、東京でお得な賃貸併用住宅を見つけた場合であっても、上記の条件を満たさなければ利点とされる住宅ローンを利用することが出来ず、不動産投資ローンを利用しなければいけません。賃貸併用住宅に住まない限りは、低金利という利点を活用することができず、売却する立場となったとき賃貸併用住宅は、購入者の範囲を狭めてしまいます。

このような事から、賃貸併用住宅は日常生活と併用し副収入を得るなら利点となるものの、投資用不動産としては魅力に欠けると考えられます。

その他に、入居者との距離感において問題が生じる場合があります。

このポイントは、オーナーとなるあなたが他人との関係性を楽しめるかどうか?に大きく左右されるため、あなたが世話好きであれば問題はありません。しかし、オーナーが同じ敷地内にいるということは、入居者によるトラブル、周辺住民が感じる入居者への不満などの問題解決をあなたに求められてしまうのです。例え、賃貸管理業者が管理していた場合であっても、身近なオーナーの方がお手軽なためどうしても負担は大きくなってしまいます。

また通常の一戸建てであれば、生活音などの騒音に悩まされることはありませんが、賃貸併用住宅の多くは、2階をオーナーの居住用、1階を賃貸用に貸し出すため、天井、床によって隔てられたお互いの生活音が相手に伝わってしまいます。オーナー側に小さなお子さんがいる場合などは、泣き声や走る音、騒ぎ声などに対してクレームを受けることになってしまいます。このように賃貸併用住宅は、自宅であるに関わらず、他人への迷惑を気に掛け続けて生活することは少なからずストレスを感じるはずです。

家族同士であれば、風呂の時間、洗濯時間、ゴミ出しに対しても注意することができますが、家賃を得る対象である入居者に対しては注意を行い難いものです。このようなストレス、トラブルを回避するためには、建設時点で、防音効果を高めるための工夫を凝らしておく必要がでてくるのです。

 

 まとめ

賃貸併用住宅の人気は、収益を得るオーナー側にとって人気なのであって、入居者にとっての利点は決して大きなものでなく、好立地、他賃貸との差別化などをおこなわない限りは、他の賃貸物件となんら変わりはありません。そのため、空室が発生した再のリスクを考慮しておく必要もあります。

賃貸併用住宅はオーナーにとっての自宅なため、出口戦略を立てることはありません。そのため長く収益を得る 空室の増加からの売却などという自体は避けたいものです。

併用住宅はローンにおいて大きな利点があり、入居者さえ見込めるのであれば、投資価値は高いでしょう。しかし建築費は通常よりも高くなるため返済シミュレーションを行い慎重に検討し、確実な収益確保が必要となります。

 

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