住まいを選ぶ基準には「交通利便」「周辺の環境」「間取り」「設備」「階数」「外観」「家賃」など色々ありますが、全て理想通りになるとはだれも思っていないものです。さまざまな条件の中で、入居希望者は優先順位をつけて、できる限り理想に近い物件を探そうとするものです。
中でも優先順位の高い条件となるのが「家賃」「交通利便」「築年数」です。この中でも築年数は単純に新しいというだけでなく、築年数に応じて設備の内容が大きく変わってくるため重要とされています。
例えば、築年数が浅ければ風呂・トイレは当然別々に設置されるだけでなく、近年の流行を取り入れ競争力を高めるための設備を利用していることも多いです。その結果として風呂場だけでも、広めの浴室・浴槽、追い炊き機能などと大きな差がつきます。これが築20年以上になると、浴室はバス・トイレ一緒状態のユニットバスが利用されています。また築30年以上になると、ユニットバスではなく壁面がタイル張りとなり浴槽も狭く深いものが利用されている場合があります。
風呂を例にして説明しましたが、「築年数」には、設備や間取り、マンションデザインや機能にも大きな違いが出てくるのです。
特に近年デザイン性にも強いコダワリが見られます。若者向けに提供されるデザイナーズマンションが増加。コダワリのあるデザイナーズマンションに住まいすることで、個性、自己表現の一つとする若者も増えているのです。
しかし「持つ者」「持たない者」により生まれる収入格差は日々広がりを見せ、マンションが古い時代に合わない住まいであっても、安く住まいできるならと安さを追求する人も多くいるのです。
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古さを理由とした安マンション
マンションの法定耐用年数は47年であるものの、実際耐用年数は維持管理の具合にもよりますが、法定耐用年数の倍と考えられています。そのため「古い」と言ってもどの程度のものか？と考える必要があります。この古さと価格の関連性は「需要低下」と「家賃低下」がセットになります。
「需要低下」の原因は、築年数により建物が古くなるとういうだけでなく、劣化により生活するうえで不都合があることが殆どです。そのため、家賃低下という大きなメリットを住まいにもたらすことで入居者を募集します。
また、競争力を高めるためにただ家賃を安くするのではなく、ワンルームマンションと1LDK、2DKマンションが同じなどのように「広さ」という利点を加えることで、入居者の生活に大きな利益を与えるのです。
入居者が、大学生であるなら入居期間が４年と定められることが殆どで、大学を卒業することで、マンションを後にするのが一般的です。しかし退去理由が、部屋選びのポイントを押さえていなかった初めての一人暮らしや、長期間の居住により部屋が手狭などの理由による引っ越しであるなら、「安さ」「広さ」は、長く生活する上で必須条件なります。
１つ、想像してみてください。
もし、食費や衣服に対する出費比重が大きい人であれば、金銭に困った状態になっても日常の工夫や我慢で節約ができます。しかし、家賃に比重が大きい場合、金銭に困ったからと言って家賃を滞納してしまっては、住まいから追い出されるだけでなく、信用情報も悪くなり新しい住まいを探すことができなくなってしまうのです。
そのため住まいに対する予算は、給料に見合った金額に抑えておくことが大切なのです。
また住まいの面積に関しては、狭くても新しい方が良いと考える人もいますが、特別荷物を持たないという人でない限りは「豊かさ」「健康」「日常の充実」のためには、部屋の広さは不可欠なものです。
広い部屋に住むということは、自由に家具を選ぶことができます。また、インテリアや雑貨、ベランダでのガーデニングなど趣味を楽しむことができます。自分好みに部屋を彩り、生活を豊かにすれば多少の古さなど気にならなくなるでしょう。それだけでなく、心身共にリラックスした環境を作り上げることができるのです。
最新式の高価マンション
近年住宅デザイナーによりデザインされたマンションの需要が徐々に広まってきています。デザイナーズマンションの多くは、新しく設備が充実したものが多いです。キッチンなどの水回りを始め、住居設備が新しく快適であることが殆どです。このような最新設備は、特に若い世代の人達の人気を集めています。
また、デザインと共に若い世代の人達に重視されるのが、セキュリティの高さです。特に一人暮らしを始めてする女性にとっては「オートロック」「ピッキング防止」など、しっかりとした設備を持つ部屋が好まれます。
新しい物件の多くは古い物件より充実の耐震構造を備えていることが多く、防災の面でも安心できます。このように、新築物件であれば、デザイナーズマンションでなくても設備面は新しく、若い入居者が好むように工夫されています。
まとめ
「古いが安い」「新しいが高い」物件の特徴となる、賃料に対する「広さ」によるサービスは、ファミリー用の部屋選びなら大きな利点となります。部屋の広さは生活環境と共に「広さ」「収納スペース」「家具」も必要となります。そのため「広い部屋を安く」と考える人が多い面があります。このような入居者層をターゲットとするなら、古い物件を安く購入することが重要となります。
しかし、立地的に若い世代をターゲットにする必要がある場合には、部屋の広さが狭くても設備面で新しくオシャレな住まいであることが重要となるため、場所によっては購入価格が高くても新しい物件を購入する必要があります。
時代と共に、住宅技術の変化、ライフスタイルの変化により、物件選びの基準も変化するため、マンション経営を行う際には、新しい情報に敏感である必要があります。
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