賃貸マンションの経営方法には「一棟所有」と「区分所有」の２つがあります。区分所有とはマンションやアパートの１部屋・１区分ごとに所有するのに対し、１棟所有は建物まるごとを所有し経営を行います。
いずれも長所・短所があるため、その両方を把握しておく必要があります。マンションを購入する際には、どちらが自分にとって得になるのか考える必要があります。
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区分所有の長所
区分所有の良いところは取得のための費用が少なくて済むことです。建物１棟を購入するのと比較して区分所有は安く購入できることに、間違いありません。１棟購入であれば数億円もする物件も１室であれば、数百万円で購入できることがあるのです。
所有を一部屋単位にすれば、いろいろな地域にマンションを分散して所有することができます。空き室のリスクだけでなく地震・火災など天災リスクも避けることができるのです。
また、購入価格が安いことにより、それだけ購入できる人が多くなります。条件次第ですが、売却したいと考えた時に購入者候補が多くなるのも利点といえます。
区分所有の短所
50部屋ある１棟マンションにおいて、5部屋の空室が出た場合であっても収入は10％ダウンで済みます。しかし区分所有により2部屋所有しているのなら、1つの空室だけでも50％の大幅ダウンとなり返済に対して自己資金が必要となります。
また、区分所有であれば管理も大変です。同じ建物の中に、他のオーナーによってマンション経営が行われている場合があります。区分所有は建物の維持管理代行をしている管理業者・管理組合に問題がある場合、自分の裁量で管理変更を行うことは困難で、エントランスなどの共用部分は自分の意思を反映できないという欠点があります。しかし、部屋の内部であれば自由にリフォームを行うことができます。
1棟所有の長所
１棟所有マンションの空室が1割程度であれば、収入はダウンするものの、経営に大きなダメージを受けることはありません。
金融機関や自治体などの第三者目線で考えた場合、１棟所有であれば全体的に共通した計画を立てることができると判断されます。個人ではなく「事業」として業務に携わると認識することができるのです。１棟単位であれば「維持管理」「修繕」「入居者との関わり」あらゆる面で、資産価値や入居率を高める工夫を行うことができます。そのため融資を受けやすい環境が整います。
マンションと共に土地の全てが所有できることも１棟所有の大きな利点です。全ての土地を所有しているため、将来的に空いている土地を利用することができます。建物が無くなった後も、全ての土地に対する権利を所有するため、土地の活用方法はさまざまです。また、売却する際にも高く売ることができます。
１棟所有の短所
所有している部屋が多いため、入居率が大きく下がってしまえば、ローン返済資金を個人で準備する必要があるため負担が大きくなります。
【家賃負担例】 100万円の家賃、ローン返済金額（50％）50万円、諸経費（20％）20万円 とした場合、入居率が50％まで落ちれば、返済金として現金20万円を個人的に準備しなければいけません。もし、2部屋20万円の家賃で入居率50％となった場合 ローン返済10万円 維持管理費4万円 であれば個人的な現金負担は4万円で済みます。
このほかに、１棟所有であれば部屋は全て一か所に集まっている訳ですから、地震や火災などの災害に遭遇した場合、全ての部屋が同様に影響を受けてしまいます。また、近隣に問題となる建物（工場、繁華街など）が建った場合に、入居者の獲得が難しくなるのも１棟単位のため、一度に大きなリスクを負うことになるのです。
しかし、逆に災害地域が外れる、近隣に生活利便的に高い建物が来た場合には、一度に価値が上がるため短所とは言い切れないポイントでもあります。
まとめ
区分所有も1棟所有もどちらにもメリットとデメリットがあります。どちらが良いとは明確にできません。最初は不安があるため「低資金で気軽にマンション経営に参入」し慣れた頃に1棟所有などのように事業拡大を行うのも良いでしょう。自分が無理なく経営を行えると思う方を選ぶことが大切なのです。
不動産投資だけでなく、投資全般にいえるのは成功のカギはリスクを見極めたうえで、リスクへの対処方法を考えておくことなのです。
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