賃貸経営を行う際に「場所」や「建物」自体には注意を向けるものの、土地そのものの特徴・性質・リスクを理解し購入することは余りありません。しかし土地には土地特有のリスクが潜んでいるのです。特に建替えが必要な古いマンションの場合には、土地の状態を無視してしまえば、土地の再利用が不可能となり最終的に「無価値」となるなどのトラブルに繋がることもあります。
築年数の古いマンションやマンション建設用の土地を購入する際に抑えておくべき土地のポイントを説明していきます。
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土地に対する道路の付き方に要注意
土地に建物を建築するときは、幅員（横幅）4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している（接道）必要があります。これは道路の幅員、接道によっては建築できる建物の規模が違ってくるためです。
交通、環境的に恵まれた土地を活用し、マンションやアパートを建築して賃貸経営を開始するためには、その土地にどの程度の建物が建築できるかを土地購入検討時に明らかにしておく必要があります。
建築可能規模は、建築基準法、行政の判断を受けて大きな違いが出てくるのです。そのためマンション建築用の土地として紹介された場合には、不動産会社に対し質問をしてください。
「建築可能かどうかの調査を、行政に対し行ったのか？」
行われている場合には、その調査結果資料を材料に納得いくまで内容説明を受けて下さい。
私道について
道路は大きく分けると「私道」「公道」の２種類に分けられます。
・私道の所有・管理は、個人・団体によって行われています
・公道の所有・管理は、国や地方自治体によって行われています。
日本全国を網羅している道路の多くは公道ですが、購入を考えている土地に接している道が私道であった場合、トラブルの原因となることもあるため注意が必要となります。
建築基準法に違反がなければ、接道は私道であっても公道であっても変わらず建物を建てることができます。しかし、私道の所有者は一般個人であるため「独自のルールが設定」「費用負担が必要」「突然に道路の状態が変えられる」などの場合があります。
そのため土地を所有する者との関係性、道路の状況によっては、賃貸マンション経営において大きなリスクとなる可能性があります。購入を考える土地に進入用道路があればいいと単純に考えるのではなく、周辺道路の種類を調べ、不利な状況でないか？今後も同じ状態で利用しつづけるかを確認する必要があるのです。
境界についての注意点
境界とは、隣地や隣接道路との境界を正確に線引きしたものをいいます。境界は土地の面積を知る際にも重要となります。また地積測量図、実測図を作成するとき「土地の範囲」「土地の面積」を明確にするための印となる境界杭が重要とされるのです。この境界がはっきりしていない場合には、隣地の所有者との間で話し合い境界を明らかにすることがトラブル回避のために必要となるのです。
境界杭が無い場合
境界杭がない状態での取引は、土地の面積・範囲が不明確なまま土地が売買されることになります。土地に境界杭がないなら、あらためて境界杭を設置するための測量を行う必要があるのです。
このように土地を購入するときには、境界杭はとても重要となります。しかし、境界杭があっても測量図に基づいた設置でないときには「境界杭の移転」「合意の無い設置」などの可能性も考えられます。そのような場合には、土地を所有したとたん隣人とトラブルになることもあるため注意が必要です。
もしトラブルに発展した場合には、所有している土地面積が減少し、期待していた建物を建てることができず、利益が大きく減少することもあるため、土地の境界は売買を行う前にシッカリと確認しておくことが重要なのです。
越境についての注意点
越境というのは、敷地の境界線を越える行為をいいます。越境に多いのは、隣家の「樹木の枝」「屋根」「雨どい」「二階部分の室外機」などの僅かな侵入で、双方見て見ないふりをするのが殆どです。しかし、ブロック塀や柵などの場合は、長期間の越境により境界の勘違いも多く生まれるため注意が必要となります。
越境確認の方法
越境の確認には、まずは境界物となる境界杭などを見て確認します。境界杭が無いときや、見ても判らない場合には測量士などに依頼し越境しているかの確認が必要です。越境しているなら覚書や確認書の締結が必要となります。
ブロック塀の越境がある場合
「塀の修繕は、塀の所有者が行う。また、塀の崩壊・毀損した場合、こちらに過失が無い場合には塀の所有者は自らの負担において速やかに修繕を行う」このような内容の覚書や確認を締結することで、塀の破損などがあった場合の自分の土地・建物への悪影響を回避することができるのです。
まとめ
マンション経営などビジネス利用の土地・建物を購入する場合には、収益を阻害するような上記の条件を十分に配慮しておく必要があります。
対応を怠ることで、自分の所有不動産の価値を大きく下げるリスクとなるため、最新の注意が必要です。その中でも、越境に関する覚書作成などは、素人だけの話し合いでは問題をより悪化させてしまうため、前もって土地条件の確認を十分に行ってくれる不動産業者が大切となります。しかし、起きてしまった問題に対する解決は、近隣住民との話し合いに長けた地域に根差した不動産業者に相談することがおすすめです。
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