賃貸マンション経営を始める前に知っておきたい確定申告の基礎知識

賃貸マンション経営を始めるなら、所得が発生するのですから確定申告は必要不可欠です。個人経営者などの事業主でなく、サラリーマンなどの副業であっても給与以外に年間20万円以上の所得があるなら、確定申告が必要となります。

確定申告は納税を行うために必要と考えられていますが、実際には本業で支払った税金に対する節税効果という面を強く持ち合わせているのです。

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賃貸マンション経営には青色申告がおすすめ

確定申告は２種類、白色と青色があります。白色、青色の大きな違いはその節税効果にあります。青色申告を行うことで、税制のうえで多くの特典を受けることができるため、賃貸マンション経営を始める場合には、早い段階での青色申告選択がおすすめです。

青色申告のメリット

利益控除　　　簡易簿記10万円、複式簿記65万円を利益から控除できる

赤字の繰越　　赤字を翌年以降も3年間繰越控除できる

専従者給与　　家族に給与を支払う場合、無制限に経費計上できる

少額減価償却　30万円未満の固定資産（設備費など）を年内で一括償却できる

これら特例の合計控除金額は300万円を限界としており、無制限に経費計上が行える訳ではありません。税金は家賃収入から経費を引いた部分にかかるため、経費が多いほど納税が少なくなります。

青色申告のデメリット

メリットとなる税控除を受けるためには複雑な帳簿記載が必要となるだけでなく、書類の提出が多くなります。青色のデメリットの多くが「面倒」に集約されています。手間がかかるだけでなく専門的知識が必要となります。しかし、それ以上に得られるメリットが大きいため、賃貸マンション経営者を行う際には、青色申告がおすすめなのです。

青色申告申請手続き

青色申告の適用を受けるためには、最寄りの税務署または国税庁ホームページにある所得税の青色申告承認申請手続きより「所得税の青色申告承認申請書」を取得し必要事項を記載し、税務署（全国税務署一覧）に提出します。

届出の期限

1月16日以降に新規開業、開業と共に青色申告を希望する場合には、開業から2ヵ月以内に申請します。その他の場合には、その年の3月15日まで申請します。

申請時の必要書類

・入出金の記録を、その性質ごとに分類した複式簿記の作成

・複式簿記を参考に、損益計算書・貸借対照表の作成

・必要経費の領収書整理と7年間の保管

・取引を記録した「契約書」「納品書」「請求書」など5年間の書類保管義務

賃貸マンション経営開始年度は節税メリットが大きい

賃貸用マンションを購入した際には、さまざまな経費がかかってきます。

仲介手数料、所得税、固定資産税、登記費用、建物減価償却費など、またマンション売買に関わる交通費や通信費も青色申告であれば「領収書」などの証明書類があることで経費計上することができます。

入居者から得られる家賃収入にもよりますが、マンション購入初年度は経費が多くかかるため、赤字となることが多いです。オーナーがサラリーマンである場合、本業により支払われた納税済分が、副業の赤字申告により還付を受ける事ができるのです。赤字の金額によっては給与所得税の全額還付が行われることがあります。

また、青色申告では赤字を3年間繰越すことができるため、収益がプラスであっても過去3年分の赤字と相殺を行えます。相殺後の収支が赤字となった場合には、再度所得税の還付を受けることができます。このような仕組みにより賃貸マンション経営は節税効果が高いと言われています。

賃貸マンション経営を行う以上は、給与以上の収入がなければ意味がありません。本来の目的は、利益を出したうえで青色申告の節税を活用することなのです。

賃貸マンション経営者が開業届を出す理由

青色申告は、開業届を出し申請を行うことで活用できるようになります。開業届が節税のための第一歩となるため、面倒がらず手続き行ってください。

個人で行う賃貸マンション経営のような個人事業は、法人のように登記を必要としません。開業届を行うことが事業主の証です。開業届を行う際には、申請書をコピーし書類を2部作製し、税務署に申請します。申請の際には、受付印のある控えの方を受け取ってきてください。申請の控えはさまざまな場面で必要となりますので、大切に保管しておいてください。

・屋号での銀行口座作成

・事業拡大時の融資申請

・補助金・助成金の申請

このような際に、事業主証明としてとして利用されます。

青色申告を行う際の簡易簿記と複式簿記

青色申告に必要となる書類には、複式簿記、損益計算書、貸借対照表があります。会計知識の無い素人にとって、この簿記という書式によって青色申告への難易度が高く感じるものです。しかし賃貸マンション経営の「戸建て数」「マンション戸数」によっては、簡易簿記が利用できます。また申告内容に自信がない人であっても、確定申告時に指導を受けることができるため、領収書などの書類がそろえておくことで、問題なく申告を行うことができます。