公務員は、賃貸マンション経営を副業に選べるのか?

公開日: : | マンション投資 |

副業に専念することで、本業を疎かにする危険性があることから副業を禁止する民間企業は多いです。では公務員による副業はどうか考えたことはありませんか?

国家公務員(私企業からの隔離)

国家公務員は、営利を目的とする私的企業への、役員参加、経営参加が禁止されています。事務・事務意外の業務であっても兼業はしてはいけません。

地方公務員(営利企業などへの従事制限)

企業の経営、金銭を対価とした業務の兼業に従事してはいけません。どちらも「許可」を得ることで副業を可能としていますが、正当な理由がない限り「内閣総理大臣及び所轄庁の長」「任命権者」の許可を得ることは容易ではありません。

本来はもっと細かく規定に定められていますが、どちらも基本的には副業を禁止しています。法律の有無は別にしても、民間企業と比較し、公務員は副業に対して有権者から厳しい視線が向けられるため、気持ちの上でも副業へのハードルは高いと考えられます。

しかし、公務員による副業は種類によっては、可能とされています。

それが、「条件付きの不動産賃貸経営」「預金、株式、投資信託による収入」です。

 

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条件付き不動産賃貸経営とは?

管理業務の全てを業者に任せ、本業である業務に支障を起こさない範囲の賃貸マンション経営をいいます。

・独立家屋(一戸建て)の賃貸経営においては「5棟以上」が副業

・独立家屋以外(区分所有マンション)の場合「10室以上」は副業

・土地のまま賃貸経営を行う場合、契約件数「10件以上」は副業

これらの基準にあてはめると「戸建て4棟以内」「区分所有マンション9室以内」「土地賃貸契約件数9件以下」は、副業禁止の規定に該当しないことになります。

また賃料収入の金額によっては事業(副業)とみなされるため注意が必要です。

賃料収入年間合計額500万円以上が、事業とみなされる基準となります。年収500万円を本業で稼げないと言う人も少なくない中で、給与以外の年間収入が500万円もあれば副業の枠を超えていると考えられて当然でしょう。

公務員は、年間収入、戸数、部屋数、契約数を副業未満に抑えることで賃貸マンション経営に参入することができるのです。

 

賃貸マンション経営を始める前に重視されるポイント

注意が必要となるのは「事業(副業)と満たされる基準」はあるものの、基準を満たさなければ賃貸マンション経営への参入が大丈夫と明言されていないことです。また、地方公務員の場合、各自治体で独自に規定が設けられていることもあります。

規定違反となることはないでしょうが、発覚した場合に職場の人間関係が悪化する可能性も視野にいれ、参入前に一度確認しておくと良いでしょう。

公務員の副業禁止理由の多くは「職務専念」の原則を満たせなくなるのでは?と考えられるためです。例え賃貸マンション経営の承認を得た場合であっても、賃貸マンション経営によって「職務専念」に支障を及ぼしていると判断されれば、副業禁止規定に抵触する恐れもあるのです。

そういった懸念の払しょくには、賃貸マンションにおえる管理運営の一切の賃貸管理を専門に行う賃貸管理業者に委託をすることです。賃貸マンション経営用の不動産を業務に支障を与えない範囲を見極めるため、副業の基準内で1戸ずつ増やし、許可を必要とするというところは「許可を受ければ良い」とも考えることもできます。また賃貸管理業務の委託を行わなければ、本業に影響を与えてしまうため「賃貸管理業務の委託」は、絶対に忘れないでください

 

公務員のマンション投資は有利?

賃貸マンション経営を行うための資本の多くは、不動産投資ローンを利用していることが殆どです。公務員であることがローン借入れにどれほど有利となるか?実際に経験してみればわかるでしょう。

一戸建て、区分所有による賃貸不動産経営を比較した場合、区分所有マンションの場合は土地の所有率は非常に低いため、担保価値を低く査定されてしまうことが殆どです。不動産評価、担保価値が低いことから、金融機関の審査基準は厳しくなります。

しかし、公務員であれば社会的信用があり、収入もあるため金融機関から高い評価を受け有利な条件で融資を受けることができます。公務員であることにより「借入期間」「金利」が好条件となることもあるのです。公務員は副業の規定はあるものの、その規定の範囲内であれば、他の業者と比較し、恵まれた状況で賃貸マンション経営を行うことができるのです。

 

まとめ

賃貸マンション経営が副業として成り立つのは「賃貸管理業者」に全ての管理業務を委託できるためです。しかし、マンション自体に問題が多い場合には、例え管理業者がシッカリしていても、管理業者だけで解決できない場合があります。

また、賃貸管理業者の管理が不十分であれば、入居率が下がるだけではなく、マンションの資産価値が低下してしまいます。

本業に影響を与えない安心・安全な経営のためには、賃貸経営用マンションを購入する前からビジネス戦略をシッカリと持ち、厳しい視点でマンションと、賃貸管理業者を選ぶことが重要なのです。

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