マンションの大規模修繕、費用を抑え効果を高めるための方法

公開日: : | マンション投資 |

マンションの入居率を維持するためには、入居者から見て「住んでみたい」と考えさせることが大切です。住んでみたいと考えさせる要因の一つには美しい外観も一つの要素です。しかし、屋根や外壁は常に寒暖の気温差、雨風などの厳しい環境にさらされ、放っておくと時間と共に外観が劣化します。そのため定期的なメンテナンス・大規模修繕を行い、美しさを保つ必要があるのです。

 

外観を見て触れてこまめにチェック

マンションの外壁は面積が広いため、物件の見た目を大きく左右します。外壁が汚れひびが入りそれを放置することで、古びた印象を見る人に与えてしまいます。

大きなひび割れ・タイルの剥がれ落ちなどは、1か所起こればそれで終わりというものではありません。特にタイルの剥がれ落ちは、落下時に危険となるため早期修繕が必要です。

僅かな劣化だからと放置を続ければ、壁全体の大規模修繕となり修繕費用も手間も大きなものになります。そのため劣化のたびに修繕を行い修繕費の拡散を行うことで費用の抑制を心がける必要があるのです。

ひび割れの修繕時期は、シーリングの劣化に伴ったものとなります。

シーリングとは?

外壁にある隙間を埋めるための素材をいい、地震・風雨による衝撃から建物を保護する役割を持っています。常に、自然の猛威にさらされていることもあり、日々の劣化はとどめることはできない部分です。

シーリングによるメンテナンスの予兆は、細かい亀裂です。亀裂は放置されることで徐々に大きく広がりやがて剥がれ落ちてしまうため3~5年毎の点検が必要です。亀裂を発見した場合には、補修として新しくシーリング材の埋め込みが必要です。

外壁塗装の経年劣化

このほかにも外壁の劣化として、外壁に触れると「粉が付く」なども、メンテナンスを必要としているサインといえます。粉の正体は、経年劣化により剥がれおちた塗装なのです。外壁塗装には防水の効果もあるため、劣化を放置することで外壁が水分を吸収して、マンションを支える内部の鉄骨や木材の腐敗原因となります。

修理のためには、新たに防水性の高い塗装が必要となります。

 

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屋根の修繕工法は、劣化状況を見極めた選択が必要

屋根は、外壁と並び定期的なメンテナンス・修繕が必要になる場所です。外観への影響もありますが、屋根の損傷、欠損は雨漏りに繋がるため、早期解決が必要です。

塗り直し工法

一番手軽な工法で、屋根材の上から塗料を塗ります。これは屋根材や屋根の下地に劣化がない場合にのみ有効です。屋根面積が100㎡の場合40~60万程度の修繕費が必要です。築10年ぐらいから様子を見つつ塗装を塗ることで大規模修繕のときかかる費用に慌てずにすみます。

重ね葺き工法

定期的に屋根材のチェックを怠ることで、大規模修繕時にまとめて修繕が必要となります。屋根材の塗り直しが行われていないことにより、屋根材の交換という根本的な部分での修理が必要となります。屋根材を交換し、下地を残すことで費用の抑制が行われます。

屋根材の交換費用は種類により違ってくるものの100㎡50~120万円程度の予算を考えておく必要があります。

屋根材も下地も傷んでおり、その痛みが広範囲にわたる場合には、屋根材と下地両方の取替が必要となります。これらは屋根の撤去作業や屋根葺き作業が1から必要となるため費用も屋根材のみのときの倍 100㎡100~240万円が目安となります。

 

大規模修繕は時期を決め予算の準備が大切

屋根や壁の大規模修繕は、12~15年周期が一つの目安とされていますが、日頃のメンテナンスを行っていれば費用は大きく抑えることができます。しかし1棟全体となると定期メンテナンスを十分に行っていたとしても、まとまった予算が必要となります。

大規模修繕によって、どこまで修繕するか?また、その際に人件費や材料費の相場にもよりますが、大体1戸あたり70~80万円が目安とされます。例えば20戸のマンションであれば1,400~1,600万円の準備が必要となります。また工事前に見積もりを行った場合であっても、実際に修繕を行ってみた場合、新たに必要となる修繕等も出て来ることがあり追加費用などの余裕資金も準備しておかなければいけません。

大規模修繕の資金は、毎月家賃収入から積み立てておくと安心です。

80万円 ÷ 15年 ÷12ヵ月 =4,444円です。

月々5,000円程度を積み立てることで、余裕をもった修繕を行うことができるのです。

修繕費は、経費計上できるものの「修繕」か「設備追加」かにより判断が分かれる場合があります。新たな設備の追加の場合、経費として認められない場合もあるので事前に費用計上を調べておくとよいでしょう。

新しい設備の追加となった場合には、資産計上を行い毎年減価償却費として経費計上するため、時期がずれ計算が少々面倒になるくらいの差しかありません。

 

まとめ

マンション経営を行ううえでは、大規模修繕は避けて通る事ができない大きな負担です。そのためマンションを購入したなら、将来に向け毎月コツコツと修繕費を積み立てておくことが大切なのです。

 

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