マンションの空室増加・家賃相場お低下に伴い、十分な収益を確保できなくなったオーナー達の対策として、賃貸マンション経営からのビジネス変更という人も少なくありません。
民泊ビジネスには、２種類の経営方法があります。
・オーナー投資型民泊
・賃貸型民泊
この２種類です。今後賃貸マンション経営から民泊ビジネスへと参入を考える人は、これらの違いを理解し「経営しやすい」「利益を得やすい」方法が自分にとってどちらなのかを見極めビジネス展開を行う必要があるのです。
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オーナー投資型民泊ビジネス
オーナー投資型民泊にとって重要なのは、民泊業務の代行会社の選択です。
オーナー投資型は、投資家が民泊ビジネスを目的とし、分譲マンションを地域・宿泊者を配慮し改良を加え、民泊経営を行うことをいいます。民泊の経営は、原則的に法律要件を満たせばオーナーのもとで、民泊ビジネスを開始することができるのです。
この場合重要なのは、オーナーが「民泊ノウハウ・経験を持ち、信頼できる専門業者」を選び運用を委託すことです。オーナー自身が経営を行う場合もありますが、施設の衛生管理、宿泊者の管理などの業務に突然参入することは難しく、業者に委託するのが一般的となっています。
海外からの観光客が多いことも手伝い、宿泊者の宿泊募集窓口はAirbnbを利用する人が多いです。近年では、国内のマッチングサイトも増え、それに伴い民泊の代行業者が営業範囲を広めています。
民泊代行業者の業務範囲
・物件探し
・民泊ビジネス参入のための申請手続き
・民泊ビジネスの管理運用
民泊に関わる業務の殆どを代行する業者も存在しています。民泊事業のビジネス化、日々変化する法改正、あらゆる国からやってくる観光客対応、文化の違いによる苦情対応など、まだビジネスとして若い民泊ビジネスは、多くのチャンスが存在する反面、「賃貸」「宿泊」に関して素人であるオーナー自身による経営参入はとても難しいと考えられます。
オーナー自身も判らない面が多いからこそ、マッチングサイトや代行業者の選択にマンション活用の明暗が分かれるといえるのです。
賃貸型民泊ビジネス
賃貸型民泊ビジネスは、オーナー型と違い、物件の選択が難しいという面があります。その理由には「転貸可マンション契約」が不可欠なためです。
賃貸型民泊とは、既存の賃貸マンションや賃貸住宅を借り、民泊用として利用するものです。宿泊施設として使うマンションが、賃貸であるため初期費用が少なく手軽にビジネス参入できるというメリットがあります。
転貸さえできれば非常にお手軽なため、現在でもAirbnbを介し民泊としてグレーゾーンの施設が数多く事業展開されています。
この場合重要なのは、通常の賃貸マンション契約では「転貸不可」と契約書の条項があるものが多いことです。オーナーが転貸を認めていないマンションを民泊に利用した場合、その多くはトラブルになってしまうのです。
このような理由から、民泊として利用できる賃貸物件は少ないのが現状です。転貸条件を無視しで民泊に転用した場合の多くは、
「色んな人が出入りしているのが不安」
「非常にウルサイ日がある」
このように日常生活を脅かされたと感じる近隣住人からの苦情により、オーナーにばれてしまうことが多く、そうなれば退去させられてしまいます。しかし、現時点ではWeb、地域の不動産業者、何れの不動産業者の利用であっても、転貸可能となっている物件を探すのはとても難しいです。
そこで生まれたのが「民泊可能物件」と、民泊可能物件を専門として取り扱う業者です。民泊可能物件は、最初から１棟単位で民泊可能とした事業展開を行っている賃貸マンションなのです。非常にお手軽なビジネスであるに関わらず「転貸」という条件一つで参入できないという隙間を上手くついたビジネスといえるでしょう。
ここで問題となるのが、民泊新法の規則です。マンションの転貸条件をクリアした状態であっても法的に民泊が認可されていなければ、合法的な民泊ビジネスは不可能ということです。そのため賃貸型では「転貸可能」「法的認可を受けている」ことが賃貸型民泊ビジネスにとって重要となるのです。
「民泊可能物件」の存在が、あらたなビジネス展開を生み出す
民泊可能物件の持つ可能性は、1棟単位で入居率が落ちているマンションオーナーにとっては、大きな手間をかけることなく民泊新法の認可を得るだけで大きな事業改善へと繋がるのです。
また、民泊可能物件の増加により、資本金の少ない人達にとってもビジネスチャンスが増加するメリットがあるのです。
現状の「転貸可能」「民泊新法認可」という付加価値により、民泊可能物件の賃料は一般的な相場よりも高くなっているものの、民泊可能物件の経験が増え、良質な借主（民泊経営者）を見つける事ができれば、経営状態も安定し家賃相場も落ち着くことでしょう。
まとめ
Web利用が当たり前となった若い世代が今後「民泊可能物件」を活用し、民泊ビジネスへ参入してくることが予測できます。
この新たな投資参入者を民泊投資に対する阻害として捉えず、社会的構造として互いの強みを活用し補うビジネスパートナーとして捉えることも、民泊投資における選択肢になると考えられます。
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